正荣地产：盈利持续增长，净利率小幅提升

业绩表现: 2019年上半年,公司实现营业收入 136.5亿, 同比增长 10.8%, 实现核心净利润 11.5亿, 同比增长 33.4%, 实现归属于上市公司股东净利润 9.3亿, 同比增长 11.1%。

盈利持续增长, 净利率小幅提升: 公司在上半年结算比例相对较低, 导致营收仅增长 10.8%左右, 从结构上看因为环渤海区域、海峡西岸及中西部地区结算比例提升,导致销售毛利率小幅下行 1.7个百分点至 20.3%。 但由于经营效率的提升, 公司在报告期净利率反而同比上行 0.9个百分点至 8.6%。 上半年地产结算均价 16,821元每平米,相比 2018年均价小幅下降 3.6%, 从结转面积口径海峡西安占比 42.5%、长三角占比 38.2%、 环渤海占比 11.6%。

供货速度加快、下半年销售有望回归增长: 报告期公司完成销售 586亿,同比基本持平,销售均价为 15,392元每平米。从结构上看一二线销售贡献占比 77%,从区域上看长三角贡献占比 56%、海峡西岸占比 18%、 中西部占比 16%。 1-7月完成销售额 687亿, 相当于全年销售目标 1300亿的 53%,后期销售有一定压力, 但考虑到公司产品标准化程度提高,供货速度加快,下半年货值充裕,销售增速有望在下半年体现, 预计全年销售额 1300亿, 相当于 20.4%的增长。

聚焦二线和六大区域,土储货值充裕:公司按照“ 1+6+X” 进行布局,报告期公司新增土储建面 323万方, 87%位于强二线城市。 截止到上半年末,公司未结算口径土储建面 2634万方, 货值约 4500亿, 权益比 57%, 平均土地成本为4624元每平米。其中, 一二线土储合计占比 71%, 从面积口径看长三角占比38.2%、 海西区域占比 27.9%、 中部区域占比 14.9%、 环渤海区域占比 12.4%。

净负债率走低、 财务结构稳健: 报告期末公司净负债率为 70.8%(根据认股事项后调整),相比 2018年末降低 3.2个百分点。期末有息负债规模 525.3亿,其中外币债额度 8.9亿美元、 境内银行贷款 211.2亿、境内其他贷款 154.6亿,整体融资成本 7.6%, 相比 2018年下降 0.2个百分点。

盈利预测与评级: 预计公司 2019-2021年 EPS 分别为 0.74、 0.98和 1.14元,考虑公司业绩增长确定但短期偿债压力犹存, 维持“增持”评级, 目标价 5.39港元。

风险提示: 下半年销售或低于预期、融资进一步收紧等风险。