房地产行业专题研究：2019年中国房地产融资形势观察

上半年融资形势观察

2018年12月的中央经济工作会议时隔四年再次提出经济面临“下行压力”,并明确“宏观政策要强化逆周期调节”,同时将“稳就业”置于六个“稳”字之首,并表示2019年“稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕,改善货币政策传导机制”,2019年1季度,在政策面改善、货币政策放松带来流动性宽裕、资金成本下行的背景下,房地产行业融资环境明显改善,2019年1-4月房地产开发到位资金累计同比增速达8.9%,较2018年同期提升6.8个百分点。但是,伴随着2019年一季度以来宏观杠杆率再创新高以及部分热点城市楼市出现过热征兆,2019年4月中央政治局会议重提“坚持结构性去杠杆”、重提“房住不炒”,5月份之后,房企融资环境逐步收紧,房地产开发到位资金累计增速逐步放缓。总体而言,上半年房地产行业融资形势呈1季度宽松、2季度收紧的态势。

行业偿债压力观察

2015年下半年至2016年是房企发债高峰期,期间SW板块房企信用债发行总规模达1.18万亿元,由于债务期限以3-5年为主,2019年起,行业偿债压力将逐步提升,至2021年3季度,将达到峰值。比较2018年4季度以来房企发债规模与1年内房企信用债的到期规模,发债规模已完全覆盖1年内到期规模;房企海外债到期压力也逐步展现,将于2021年1季度达到峰值,而2018年4季度以来内地房企海外债券发行规模同样已可完全覆盖1年内到期的海外债券余额。综合来看,2019年行业信用债及海外债券偿债压力仍可控,“借新还旧”的持续性是一个重要的决定性因素,未来政策也将根据经济及行业形势相机抉择。

上市房企资本结构与偿债能力观察

①房企授信额度:资金向头部房企聚集;②短期偿债能力:龙头房企短期偿债能力总体较好;③长期偿债能力:整体负债水平下降,房企间分化明显。

下半年展望

6月15日,银保监会主席郭树清表示“我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为”;7月31日,人民银行表示“房地产行业占用信贷资源依然较多”,同时强调“加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率”。在7月中央政治局会议精神指引下,预计房地产融资领域将会继续推进信贷结构调整,尤其是信托业务结构的优化。短期来看,考虑到房地产投资增速仍较高、土地溢价率不低、商品房销售增速仍在可控范围内等多项因素,2019年3季度房地产行业融资环境大概率仍将偏紧,4季度则有待观察。房企层面,随着房地产信托业务监管趋严,房企前端融资受限;在这种情况下,部分债务结构中银行贷款占比较高的龙头及优势房企相对会比较从容,受影响也相对较小。

风险提示

若经济失速或房地产行业降温超出市场预期,而政策又迟迟不转暖。