房地产行业点评：按揭贷款走向利率市场化的起点

投资要点

事件: 央行 8月 25日发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》,几个核心变化: 1) 19年 10月 8日起,商贷利率以最近一个月相应期限的 LPR 为定价基准加点形成,合同期限内加点固定不变; 2)申请人可协商约定利率重定价周期,重定价周期最短为 1年; 3)首套不得低于相应期限 LPR( 8/20LPR 5年以上为 4.85%),二套和商业地产不得低于 LPR 加 60个基点; 4)因城施策,各省可确定辖区内加点下限; 5)公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

点评

利率定价机制变化。 本次新政后,存量不变,但自 2019年 10月 8日起,按揭贷款利率机制从过往的“基准利率乘以上下浮比例”,改为“ LPR+加点”。按揭利率的锚不再是基准利率而是 LPR。加点有点类似此前的上下浮比例,在合同期限内固定不变,但二者区别在于加点不能下浮。

整体看,本次调整如果以 8月 20日 LPR 看,首套跟目前大多数实际执行的利率相差不多(首套 4.85%跟现行 4.90%基本相同);但二套和商业略有增加(加 60基点相当于基准上浮 11%)。

因城施策调整更加方便,政策意图传递更加便利。 此前虽然央行也可以定向指导各地区按揭利率,但是主要方式是控制额度和上下浮比例,且多以窗口指导方式进行,反馈相对滞后。本次特别规定各省可确定辖区内加点下限,居民能够更快形成预期,未来能够更方便对按揭进行调控。

按揭利率上给予购房者一定自主权。 本次特别规定“申请人”可协商约定利率重定价周期,最短周期为 1年,而此前为固定 1年(即如果基准利率调整,统一等到第二年进行调整)。从申请人层面,实际获得了一定自主权:如果预判未来处于加息周期,则把重定价周期拉长,锁定利率;如果预判处于降息周期,则反之。

从银行角度看,按揭特别是二套按揭仍是最优质的信贷投向,特别是对于那些在负债端有优势的商业银行。 LPR 参考公开市场操作利率(主要指 MLF 利率)加点报价形成,二套利率参考 LPR 再次加点(至少 60点)形成。对于商业银行来说,按揭贷款尤其是二套按揭,仍然具备“长久期、高息差、低不良”的优势,我们认为按揭未来仍是商业银行持续加大投放的方向。截至 2019H1,主要进入机构个人购房贷款余额 27.96万亿,余额环比 Q1增加 1.09万亿元,同比增加 4.12万亿。

投资建议: 5月以来融资环境持续收紧,企业端信托、海外债等渠道受限,居民端房贷利率开始上行。融资政策收紧使得资源向头部企业集中,龙头企业融资优势有望进一步凸显;同时板块中期业绩靓眼,估值切换正当时。当前时点重点推荐: 1)一线龙头:保利地产、万科 A; 2)二线成长:蓝光发展、中南建设; 3)港股推荐低估标的:旭辉控股集团、中国金茂、宝龙地产。

风险提示: 行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;棚改货币化不达预期。