蓝光发展：全国布局已见成效，开发物管同步高增

业绩高增规模效应初显,物管腾飞嘉宝将赴港上市。 2019年上半年公司实现营收 145.36亿元,同比增长 81.51%,归母净利润 12.68亿元,同比增长 104.48%,业绩增长主要由期内房地产开发项目结算规模提升贡献,公司全国化布局带来的规模效应开始初步显现。利润率方面,期内实现毛利率和归母净利率分别为 29.4%和 8.7%,分别相较去年同期下降 3和提升 1个百分点。值得一提的是,公司物管子公司嘉宝股份期内业绩同样高增,实现营收 9.33亿元,同比增长 59%,净利润1.87亿元,同比增长 108%。期末已进驻 69城,在管项目 400余个。

未来嘉宝港股上市后,公司物管板块将在资本力量加持下加速腾飞,并增厚公司估值。

销售平稳增长,拿地相对积极。 销售方面,期内实现销售金额 465.3亿元,已完成全年 1100亿目标的 42.3%, 同比增长 12.5%,实现销售面积 514.8万方,同比增长 34.0%。成都、华中、华东、滇渝、北京和华南区域均有销售额贡献,全国化布局已见成效,成都、华东、华中为主要贡献区域,分别占比 22.9%、 24.6%、 25.6%。拿地方面,期内公司新获取 28幅地块,新增土储 678万方,对应货值 800亿元,其中 62%位于一二线城市,用面积刻画的土地投资强度为 132%,拿地仍然相对积极。

股权激励首期全部行权,杠杆指标稳中向好。 期内公司 2018年股权激励计划首期达行权条件, 7月五名董事已全部完成首期行权,行权价格为 6.84元/股,彰显高管对公司发展的信心。 杠杆率方面,公司净负债率水平由去年同期的 115.1%下行至 109.4%,负债水平优化,现金短债比由去年同期的 1.74降低至 1.64, 短期偿债压力稍有提升。

维持公司买入评级。 预计 2019、 20、 21年 EPS 分别为 1.14、 1.68、2.25元,对应的 PE 分别为 5.3、 3.6、 2.7倍。

风险提示: 嘉宝上市进度不及预期、融资环境持续收紧、中西部销售超预期下滑