世茂房地产：销售高增，投资加码，“一体两翼”欣欣向荣

销售增长迅速,深耕核心城市:世茂房地产作为一个老牌房企,长期深耕核心城市,2016年后公司开始加速扩张,2017年公司销售金额1008亿元,同比增长48%,首次突破千亿规模;2018年公司销售金额达1761亿元,同比增速继续提升至75%,增长率为历史新高,目标完成率达126%。2019年在行业销售增速下行的大背景下,公司2019年签约目标2100亿元,同期可售货值达到3500亿元,按照60%去化率就可实现这一目标。

加大投资力度,各线城市均匀布局:经历2015-2016年投资低谷后,公司在2017年加大了投资力度。2018年公司拿地金额、面积分别同比增长21%、52%,拿地销售比例(金额口径)为47%,较前值下降21个百分点,但仍属加仓拿地的节奏。从城市能级看,公司2018年新获取土地资源中一、二线占比达50%,如包含强三、四线城市,占比将超过80%。截至2018年末,公司土地储备约为5538万平方米,对应货值约9000亿,足以满足未来3-4年的开发需求。区域布局看,公司土储主要布局在长三角、福建地区及粤港澳大湾区。2019年,公司凭借自身的财务优势,收购了泰禾、万通、明发等公司的多个项目股权,有效增厚土储规模。

“一体两翼”多元发力,酒店商业创造可观收益:2018年公司有46亿收入来自酒店经营、商业运营、物业管理及其他业务,同比增长26.9%,占总营收比约5.4%。酒店以“自营+合作”模式进行全方位的品牌及产品价值输出,世茂商业地产项目已经进入26个城市,拥有超过48个商业项目,打造精品酒店项目与商业广场,公司通过打造地标性商业项目持续加强品牌知名度。

盈利持续提升,杠杆水平可控。2018年公司销售毛利率31.5%,同比继续提升1.1个百分点,连续3年呈不断上升趋势,公司在拿地决策、施工节点控制上有严格要求,同时公司费用管控能力持续提升,推动公司销售净利率维持高位。杠杆水平可控,公司净负债率连续七年低于60%。通过多管齐下的融资手段,公司融资成本降至5.8%。

盈利预测与投资评级:世茂房地产销售持续高增,土地投资不断加码,布局核心都市圈,公司通过收并购和招拍挂等方式持续扩充土储规模;同时公司打造了多个地标性商业项目,大幅提升品牌知名度,同时带来稳定的持有物业收入。我们预计2019-2021年公司EPS分别为3.52、4.57、5.87元人民币,对应PE分别为5.46、4.21、3.28倍,首次覆盖予以“增持”评级。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。