房地产行业方法论专题研究:A股地产板块的择时框架研究

2008年以来,A股地产板块出现过若干次较大波动

自2008年来,申万房地产指数与优势地产A股出现过若干次跌幅较大的时期,比如2008上半年、2009下半年至2010上半年、2013年、2016上半年、2018上半年等;也出现过若干次涨幅较大的时期,比如2009上半年、2012年、2014年等。从过去12年的历史看,优势地产A股的基本面虽然持续向上,但股价整体表现波动极大,在这12年当中,一些龙头品种的股价数次创下阶段性高点后又腰斩,有时候甚至跌得更深。

找出导致A股地产板块大幅波动的关键扰动因素

复盘过去十二年板块走势,可以看到导致A股地产板块大幅波动的扰动因素似乎有很多,宏观经济大势、货币政策走向、行业调控的松紧……,似乎都对A地产板块的走势产生了较大的影响。我们尝试尽可能详细地梳理近十一年来的A股地产板块每一波较大的上涨和下跌行情以及当时的宏观形势、行业形势、发生的事件,力求找出导致A股地产板块大幅波动的关键扰动因素。

政策预判是构建《A股地产板块择时框架》的关键指标

通过上述梳理,我们认为:从相对收益来看,投资者对行业调控政策的预期是构建《A股地产板块择时框架》的关键指标。预期政策持续友好阶段,A股地产板块大概率能跑赢大多数行业,预期政策持续收紧,A股地产板块大概率难有较好的表现。对政策的预期,由行业及宏观基本面决定,并受官方舆论引导,行业基本面越差,对政策预期改善越有利。

《择时框架》的核心要点

中国房地产业的本质是国家“调节周期”和“平衡利益”的工具,当行业降温、经济增长面临较大压力时,政府大概率会刺激、扶持房地产,当房价显著上涨、购房需求过热、房地产投资累计同比增速居于高位时,政府大概率会从防范风险的角度、兼顾其他行业的利益,出手抑制房地产过热,阶段性打压。故中国房地产业的核心驱动变量是“制度红利”和“资源红利”,从而决定了“政策预期”是自上而下择时A股地产板块的关键催化剂。

实证应用

本《择时框架》孕育于2008年,成型于2012年,自2012年至今,框架的有效性基本上获得了验证。根据本框架,我们预计2019年下半年A股地产板块整体走势不会有特别大的波动,在政策预期偏紧及官方舆论偏严的阶段,A股地产板块较难有大的上涨行情,但一些符合“低估值+双增长(已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显著增长)”的品种,其股价表现或会稍好一些。

风险

上述框架的核心假设在于——商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业,则上述研究框架失效,相应地,根据该框架所做的策略建议亦失效。