地产业2019年中报前瞻:二线蓝筹增速领先,关注融资环境变化

业绩存不确定性,龙头普遍向好。房地产板块已有40家公司发布中报业绩预告,其中17家预增、略增或扭亏为盈。21家首亏或续亏,2家不确定。在市场重点关注的房企中,金科股份(200%-290%)与蓝光发展(101%)均实现归母净利润大幅增长,主要由于公司经营规模不断扩大,报告期内交房规模及整体销售毛利增加;此外,大悦城(30%-50%)、首开股份(25%)与金融街(15%-25%)均实现稳健增长。纵观2019全年,房企结算主要为2016H2-18H1销售项目,受益于销售规模及均价的快速增长,主流房企可结算货值充足,营收及业绩普遍高增,利润率有望维持前期高位。

全国销售增速放缓,下半年增速料回落。从销售指标来看,1-6月的商品房销售面积为75,786万平方米,同比下降1.8%,较1-5月扩大0.2个百分点,其中,6月单月销售面积同比下降2.2%。1-6月的商品房销售额为70,698亿元,同比上升5.6%;较1-5月回落0.5个百分点。分城市来看,一二线核心城市及热点项目回暖。我们认为此轮回暖为需求在长期调控背景下的集中释放,叠加以推盘增加与预期改善,修复惯性将贯穿2018及19年,但边际上逐步减弱。并且,在“房住不炒”及“一城一策”的政策基调下,交易均价望维持稳定,政策难以由点及面大幅放松。我们认为2019Q1的小阳春仅为阶段性现象,下半年成交增速预计回落。

行业集中度持续提升,二线房企成长性较强。2019年1-6月TOP100房企整体销售操盘业绩规模5.25万亿元,同比增长14.5%。增速远高于行业平均增速,行业集中度提升逻辑不变。值得注意的是,Top10房企增速9.1%,Top11-30房企增速10.9%,Top31-50房企增速24.9%,位于排名30-50之间的中大型房企销售提升最快,龙头房企普遍策略转向提质增效及多元化发展,而非单纯冲规模。在我们重点关注的12家龙头房企中,2019年1-6平均销售增速为16%。在我们重点关注的6家高成长中型房企中,2019年1-5月平均销售增速33%,远高于行业平均水平。

投资建议

我们判断2019年下半年房地产行业政策及融资环境有较明显改善,区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化,销售及投资下行压力加大,弱市下龙头强者恒强。我们认为2019年下半年的地产板块看点在于:1)因城施策深化落地,都市圈发展提速,货币及信贷政策边际改善;2)一二线城市销售阶段性回暖,全年下行压力犹存;3)投资韧性犹在,下半年增速预计回落,融资端边际改善;4)行业集中度持续提升,龙头房企销售高增锁定业绩,迎估值切换。我们维持板块强于大市评级,建议积极关注政策及融资环境变化。

风险提示

1)政策改善不及预期;2)三四线城市成交下滑超预期;3)房产税制定进程加速。