房地产行业2019年中期策略报告:以稳为先,精选价值成长

政策一城一策,以稳为主:经济下行压力犹在、城市表现分化的背景下,预计下半年仍将延续稳地价、稳房价、稳预期的政策基调,各地方一城一策,整体以稳为主。

投资增速下台阶,预计增长6.5%:2018下半年以来拿地收缩将带动2019下半年土地购置费回落,叠加三四线楼市下行、基数抬升带来的新开工增速下行,预计2019年下半年投资将逐步回落,全年同比增长6.5%。

销售软着陆,逐步回归平稳:节后核心城市楼市复苏明显,但随着4、5月政治局、住建部先后发声,苏州、西安等地调控加码,预计下半年将逐步回归平稳。三四线城市尽管上半年呈现韧性,但考虑需求透支及供应增加,量价仍将面临较大压力,预计2019年全国销售面积同比降5.1%。

资金端松中转紧,风险尚可控:降准及国债利率回落背景下,2018年年末以来按揭利率及房企融资成本持续下行;5月来尽管融资政策端风向略有变化,但考虑开发商2018H2来主动收缩拿地、加快销售回款,房企整体资金状况仍好于2011和2014年。

投资建议:展望2019年下半年,政策面预计以稳为主,基本面在经历节后小阳春后亦逐步回归平稳。在外部摩擦加大、市场波动加剧背景下,低估值高股息率业绩确定的地产板块配置价值依旧凸显,维持行业“强于大市”评级。板块大机会或来自下半年投资增速下行带来的政策预期改善及估值切换行情。个股建议关注两条主线:1)资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、招商等;2)销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城等。

风险提示:1)三四线楼市大幅降温带来资产减值风险;2)政策调控进一步加码风险;3)行业融资端大幅收紧风险。