陆家嘴:动态跟踪报告:管理层增持机制成熟,或有因素纳入审慎考量

一季度公司营收+197%,净利润+27%2019年一季度实现营收 38.54亿,归母净利润 8.72亿,分别同比+197.3%和+27.2%。 营收大增主要系结转了浦东金融广场 2号办公楼 22.4亿元,净利润增速低于营收增速原因在于 2018年一季度确认投资收益 13.1亿元。 前滩项目 2019年有望结转并带动毛利率提升。

苏州项目进度或放缓, 租赁板块增速回升,未决诉讼纳入审慎考量2019年一季度签约面积 0.43万平米,合同金额 2.6亿元, 低基数下同比+1047%和+897%。一季度销售主要来自于天津海上花苑二期入市(占比27%),上海前滩东方逸品尾盘去化(占比 22%)及上海存量房去化(占比 51%) 。 19年预计可售资源主要集中于天津和苏州,受苏州超预期地产调控影响,苏州项目开发进度或放缓。

一季度租赁收入 10.17亿元同比+13.5%,季度增速明显回升。 目前出租率低位企稳,平均租金稳步提升,并已成功布局前滩新兴商务区,可有效分散核心商务区分流风险。 目前旗下爱建证券涉及未决诉讼, 分别为富贵鸟和新光集团债务违约,涉及金额分别为 47676万元和 22034万元。出于谨慎性原则考虑,我们在业绩预测中将上述两起诉讼影响纳入考量。

发债利率进一步下行, 管理层增持公司股票的机制已较成熟公司的主体长期信用等级为 AAA,最新一期公司债票面利率进一步下降至 3.88%,融资优势持续凸显。 2019年 6月,公司部分高管及核心团队成员使用 2018年度超额奖励合计增持公司 A 股股票 286500股,占公司总股本的 0.0071%, 2016年起公司已形成管理层利用年度超额奖励增持公司股票的稳定机制。

12个月目标价 17.30元,下调至“增持”评级考虑到苏州地区调控程度超预期趋严,公司苏州项目开发进度有可能受到较大影响;以及爱建证券涉及未决诉讼,出于谨慎性原则,我们将上述影响纳入业绩考量。 综上,我们下调公司 2019-2021年预测 EPS(摊薄)为 0.91、 1.02、 1.16元(原为 1.00、 1.17、 1.36元(摊薄))。 当前股价对应 2019-2021年预测 PE 为 16.9、 15.1、 13.3倍。维持 2019年 19倍PE,对应目标价 17.30元, 下调至“增持”评级。

风险提示公司推盘进度有不及预期的可能;未决诉讼存在一定的不确定性。