物业管理行业深度报告:大行业,小公司,地产后周期的黄金赛道

大市场,小公司。中国物管行业诞生于上世纪八十年代,起步虽晚却发展迅猛,截止2018年底,全国物管面积达204亿平米,市场规模巨大,随着2016-18年销售高峰的逐渐竣工,未来年物管行业将迎来一轮快速增长;长期来看,受益于城镇化率、人均居住面积的提升,物管行业市场规模将维持增量发展。此外,行业集中度依然较低,龙头物管公司有望借力资本力量、兄弟开发公司实现规模快速增长,但我们认为长期来看物管行业集中度将低于地产开发业,当下如何获取更高的市场份额显得更为关键。

围绕住宅业态,进行多业态拓展:目前百强物管公司在管面积中约七成为住宅,商办、机构、产业园物业占比较小,但其物业费大多高于住宅,且更易提价,业主单一;随着龙头物管公司管理能力、规模的提升,非住宅业态必将成为竞争的焦点,部分拥有资源或先发优势的公司将脱颖而出。常规增值服务平台化,专业型服务尚待发展:

常规性增值服务其行业门槛低、碎片化程度高,结合我国实际情况与国外经验,我们认为趋势应是物管公司利用自身客户、规模优势,搭建平台引入优秀供应商为主;养老、幼托等服务虽与物管公司模式相契合,但商业模式仍待摸索,若有公司能形成突破则将容易形成行业壁垒。对于市场较为关注的几个问题,如基础服务毛利率的可持续性、物业费均价的意义、社保缴纳,我们尝试给出自己的答案。短期来看,由于增量项目的持续交付,基础服务高毛利率足以维持,部分公司有进一步上探可能;中期来看,随着在管面积基数不断增加,基础服务毛利率将逐渐承压,但依然可以通过退出亏损项目等方式维持整体毛利率稳定;长期来看,基础服务毛利率将略高于成熟市场酬金制项目利润率,而增值服务将会成为主流,整体毛利率甚至能够不降反升。

对于物管公司,我们认为目前的节点下,规模的扩张至关重要,只有一定的规模才能给予公司市场知名度与增值服务发展空间。而当管理面积达标后,长期来看,需要综合考虑公司的区域、业态布局,股东背景资源,管理运营能力,拓展能力,品牌价值等。

首次覆盖物业管理行业,给予“优于大市”评级。我们相信,目前已上市的物管公司作为行业龙头公司,具备明显优势,将享受到更多行业发展红利,兼顾中短期规模增长的确定性与长期发展潜力,推荐碧桂园服务、中海物业、绿城服务、新城悦、永升生活服务。

风险提示:非业主增值服务受房地产市场影响,中长期存量物业提价仍然受阻。