房地产行业信用风险分析专题报告:规模之争仍将继续,房企信用进一步分化

2018年至今房地产市场概览

2018年,依靠土地投资房地产行业投资水平不弱。房屋新开工面积增速提高,企业补库存的意愿较强,2019年开始土地投资下降,建安支出增加,房企开始加快周转。成交方面,新增商品房成交价格小幅上涨,一二线城市交易回暖。资金来源方面,2018年国内贷款持续下降,下半年开始各项资金来源趋稳,首套房贷款利率边际下降,2019年开始资金来源有所回升。监管在“房住不炒”的前提下注重保持市场稳定,因城施策的监管模式逐步成熟,同时针对重点城市群的规划逐步颁布,未来重点城市群将会是引领房地产行业变革的新动能。

2018年房企财务数据表现

我们选取申万二级行业分类为房地产开发的非城投企业共353家,按评主体信用评级分类选取房企2016至2018年年报财务数据的中位数进行分析。2018年以来行业利润水平整体大幅提升,高评级房企表现出经营、现金流和融资环境方面绝对的优势,AA+评级房企在偿债能力方面表现出色,而低评级中小房企受到外部环境的影响较大,融资渠道单一,抗冲击能力较差。随着行业的集中度将会进一步提升,我们预测不同评级房企的信用情况将会进一步分化。

2018年房企经营数据分析

我们分别选取龙头房企、大型房企和区域型房企进行分析。从布局上看,龙头房企已经完成全国化的布局,格局较为稳定;大型房企布局以重点城市均为主,竞争较为激烈;区域型房企主要围绕单个城市群进行发展。2018年龙头房企拿地规模明显收缩,而大型房企在二三线的拿地规模不降反增,大型房企的规模之争还在继续;区域房企拿地规模保持稳定。2018年各类房企销售规模均有改善,龙头房企依然保持绝对优势。

2018年房地产信用市场分析

2018年房地产债券市场评级分化明显,高评级房企一级发行量有明显改善,低评级房企仍不乐观;二级市场也呈分化趋势,AAA房企信用利差稳定维持在地位,AA+和AA信用利差居高不下。2018年房地产行业首现违约主体,分别为国购投资、中弘股份和华业资本,违约均由于转型不利和过度投资导致。在国内贷款紧张的环境下,美元债市场火爆,房企美元债发行达到历史高位;但美元债资金成本较高。

房企信用情况定量筛查

在我们的专题报告《行业集中度提升,中小房企承压--行业信用风险分析专题报告》定量筛查模型的基础上,我们引入中指院的房企经营数据,从经营和财务两个维度对房企信用情况进行定量筛查。经营数据包括销售增长、土地储备、项目分部、公司属性等方面。建议投资者在定量筛查结果的基础上,根据行业集中度提高以及城市群发展不断成熟的趋势,综合判断房地产开发企业的信用情况。

风险提示

房地产调控政策进一步收紧,信贷政策进一步收紧,融资环境持续恶化等。