房地产行业周报:又到例行的“房产税时间”

行情回顾: 上周中信房地产指数累计涨幅为-0.10%, 跑赢沪深 300指数 2.35%,在 29个中信行业板块中排名 18位。

成交数据: 上周一线城市销售面积 63.7万平方米,环比增加-3.6%, 去化周期115周, 环比增加 52.6%;二线城市销售面积 144.3万平方米,环比增加-8.9%,去化周期 109周, 环比增加 5.8%。三线城市销售面积 92.1万平方米,环比增加-7.9%, 去化周期 61周, 环比增加-0.3%。

近期观点:

上周市场关注最多、影响最大的是两会上对于房地产税的表述,高层领导的表述引来各方解读。我们的观点是: 房地产税短期内“实质性落地”的可能性较低,即使出台法规,也会赋予地方很大的自由裁量权。理由如下:

从目的上看, 征收房地产税的目的主要就是两种,一是征集财政收入,二是调控房地产市场。目的一要考虑对土地出让的负面影响、征收成本和净税收收入,目的二要考虑目前调控的必要性,此外还要考虑系统性风险和城镇就业。

对第一点, 根据我们的测算, 以房地产税代替土地出让净收入和其他税收减少,需要的整体税负水平大致相当于个人所得税。 考虑到相对高的征收成本,所需税负水平可能更高,市场接受度存疑。

对第二点, 目前房地产销售下行几成定局, 调控的必要性减弱, 市场对于进一步“利空”政策的承受能力降低。如果税负过重,房地产市场存在失速下行的风险,而如果税负过轻,无异于“靴子落地”,甚至可能对楼市产生正向刺激,这与地产政策的导向背道而驰。

此外, 房地产税无法起到土地出让在撬动城市化进程、 拉动就业乃至货币创造的作用,这些都是政府至少在短期内不会忽视的。( 以上详细内容和具体数据,见我们的专题报告《从征税目的看税负水平与落地节奏》)本周推荐: 本周投资组合为万科 A( 25%)、保利地产( 25%)、 滨江集团( 25%)、蓝光发展( 25%), 涨幅为-2.38%, 跑输中信房地产指数 2.28个百分点。 下周投资组合为金地集团 ( 20%)、保利地产( 20%)、滨江集团 ( 20%)、蓝光发展( 20%)、荣盛发展( 20%)。

风险提示: 房地产税推进节奏超预期, 高价地逐渐入市拉低板块毛利率