房地产行业周报:财政部立法安排未提及房地产税,看好布局一二线房企

行情回顾: 上周中信房地产指数累计涨幅为 4.67%, 跑赢沪深 300指数 2.30%,在 29个中信行业板块中排名 10位。

成交数据: 上周一线城市销售面积 69.95万平方米,环比增加 26.9%, 去化周期 67周,环比下降 21.5%;二线城市销售面积 70.65万平方米,环比增加 21.0%,去化周期 71周, 环比下降 17.6%。三线城市销售面积 70.99万平方米,环比增加 13.4%, 去化周期 50周, 环比下降 12.5%。

近期观点:

3月 21日财政部公布 2019年立法工作安排,未提及房地产税法。 2018年 9月房地产税法写入立法规则, 将在十三届人大常委会的任期( 2018-2023年)内进行。3月 9日全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图对大家关心的“房地产税”立法问题回应称, 房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部组织起草。 我们认为房地产税立法难度较大、涉及面广,短期内“实质性落地”可能性较低。 从出台的两个目的看:第一,财政收入的目的,若要用地产税取代土地出让净收入,所需税负水平大致相当于个人所得税,市场接受度存疑;第二,调控房地产市场的目的,当前行业销售下行趋势明显,调控必要性趋弱。此外,房地产税无法取代土地出让在撬动城市化进程、拉动就业和货币创造等方面的作用。

我们在去年 11月的投资策略中即明确判断,调控政策即将迎来放松,核心逻辑是“ 调控必要性减弱” 和“ 放松动机增强” 。 我们认为后续政策基调仍然会延续友好,这本身就将带来板块整体估值修复,这是本年地产最确定,最简单粗暴有效的逻辑之一。另外, 虽然都在放松,但一二线“ 放松空间大” 且“ 基数低” ,布局一二线房企销售增速存在超预期的可能, 这是另一条确定性较高的逻辑。 推荐金地集团,阳光城,保利地产,滨江集团,我爱我家。

本周推荐: 上周投资组合为金地集团( 20%)、保利地产( 20%)、 滨江集团( 20%)、蓝光发展( 20%)、荣盛发展( 20%), 涨幅为 5.18%, 跑赢中信房地产指数 0.51个百分点。本周推荐投资组合为金地集团( 20%)、阳光城 ( 20%)、保利地产( 20%)、滨江集团( 20%)、 我爱我家( 20%)。

风险提示: 行业销售超预期下行, 流动性改善对行业影响有限。