绿城服务FY2018点评:营收增长符合预期,人力成本拉低净利率

事件:

绿城服务(2869.HK)发布截至2018年12月31日止年度业绩公告。报告期内,公司实现营业收入人民币67.1亿元,同比增长30.5%。公司录得净利润人民币4.7亿元,同比增长18.8%,基本及摊薄每股盈利人民币0.17元。

观点:

注重内生增长,营收增长符合预期。公司FY2018财年营业收入67.1亿元,同比增长30.5%。

物业服务收入为44.6亿元,贡献约66.5%的营收,较上年同期增长25.3%。在管面积增加是拉动物业服务收入增长的主要动力,公司坚持内生增长、审慎收购的扩张模式,在管面积由2017年同期的约1.38亿平方米增加至约1.70亿平方米,同比增长23.7%,与物业服务收入增速基本保持一致。作为在管面积的主要来源,公司的储备面积达到1.92亿平方米,同比增长28.1%,为公司未来的稳定增长提供保障。在退出面积方面,去年公司退出面积1142万平方米,其中储备面积退出298万平方米,在管面积退出844平方米,在管面积中有250万平方米为此前收购项目,剩余近600万平方米为原有物业面积,该部分与往年退出面积相比较为正常,公司预计2019年的退出面积将会归于正常化。

园区服务收入为13.1亿元,同比增长45.5%,园区空间服务为主要贡献。公司于2018财年内整合空间资源、丰富产品与服务内容,提高对合作方议价能力,使得营业收入大幅提升。

咨询服务收入9.4亿元,实现同比38.1%的快速增长。其中,受益于团队培训带来的员工素质提高,进而提升客户体验和服务认可度,为在建物业服务的收入增长助力;管理咨询服务方面,公司实施差异化战略,发挥品质优势,规避同类竞争,同时公司丰富技术输出内容,精准把握客户需求,致力于形成长期、多元化、可叠加、可持续的合作模式。

毛利率、净利率小幅下降。公司2018财年毛利率为17.8%,较上一年度下降0.6个百分点。毛利率的下降主要是受园区服务中物业资产管理服务毛利率下滑和文化教育服务持续亏损的拖累,房地产市场遇冷对公司物业资产管理服务带来一定负面影响,而公司文化教育服务受到政策影响盈利延后。剔除期权费用影响,归母净利率为7.2%,较上个财年下降0.3个百分点。其中,公司管理费用率为16.3%,同比上升1.6个百分点,主要是由于人工成本的上升,公司业务发展带来对额外雇员数量的需求,且财年内人均工资上涨又抬高了员工成本;另外,公司实行股权激励计划导致期权费用支出。

服务创新,科技赋能。公司通过数据共享推动园区智能硬件改造,借助物联网提升服务竞争力,目前“绿联盟”的管理面积已达1.57亿平方米。公司于2018年持续推进“绿联盟”服务,一方面与中国质量认证中心合作构建了业务的标准化流程,提升了市场感知度与认可度;另一方面迎合房地产企业的需求,在房地产开发阶段提供精装修、景观等专业咨询服务,实现了客户价值的深度挖掘。此外,公司借势支付宝的互联网技术,于2018年12月与其签订战略合作协议,共同开展社区综合服务云平台研发。

提升人才战略,贯通培养渠道。公司秉承“人才是服务行业的芯片”理念,于财年内实施股权激励,旨在增强了企业中坚力量的归属感,激发其创造力与积极性。此外,公司于多方面贯通人才培养渠道:

将服务的项目转化为培育人才的创新平台。由公司揭牌的美好生活学院细分为管理、工程、管家、品质、联盟、园区等多个专业,培养并输送从基础到高端的不同水平服务型人才。

创建分级培训体系,提高团队素质。为了实现从传统案场服务到美好生活体验服务的升级,公司通过分级培训、直播授课等多种方式,培养员工的敏锐、利他精神,捕捉客户需求、创新服务触点,通过提供个性化、定制化的服务体验增加客户粘性。

因势而变,优化产品组合。公司在经济下行、房地产行业调控政策频出的宏观背景下灵活应变,深入生活场景,丰富产品组合,以提升客户满意度。公司拓宽服务领域,从生活服务向城市综合服务迈进,不仅涉足包含各类消费服务场所的楼宇,签下以无锡国际金融中心(IFC)、西安中核长安印、台州天盛中心等为代表的地标式超高建筑体,还为上海浦东国际机场、温州机场、岳阳机场等城市窗口场所提供服务。借助灵活的策略和多年积累的市场拓展能力,2018财年内新签约全委合同面积达到8.4千万平方米。

结论:

绿城服务是高端物业服务行业的领军企业,蝉联中国指数研究院举办的“中国物业服务百强满意度领先企业”第一名。在经济下行和房地产领域调控政策频频发布的背景下,公司积极求变,坚持员工培养与科技驱动,挖掘客户需求,优化产品组合,注重内在价值的提升,通过提供高端优质的产品及服务提高客户粘性和客户满意度。不过,文化教育板块在19年继续扩张的情况下能否盈利成为关注点。

我们预计公司2019-2021财年营业收入分别为人民币87.6亿元、114.7亿元、149.8亿元,归属公司权益股东净利润分别为人民币6.2亿元、8.6亿元、11.3亿元,净利润增速分别为28.7%、39.1%、30.7%,当前股价对应PE分别为25X、18X、14X,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:

房地产交易低迷影响公司物业资产管理业务发展,多元化发展导致业绩波动,人力成本压力。