房地产行业2018年年报及2019年一季报综述:营收增速利润分化,二线房企表现亮眼

2018年1-12月地产板块主营业务收入同比增长19.6%,较2017年末上涨12.3个百分点;板块净利润同比增长8.0%,较2017年末下降20个百分点。利润率方面板块总体毛利率为35.2%,较去年同期上升2.5个百分点;板块总体净利率为10.6%,较17年同期下降1.1个百分点。截至2018年年底,板块资产负债率79.9%,较17年末上升1.1个百分点。现金流方面,2018年1-12月,板块销售商品及劳务的现金流入累计同比上升19.8%,较去年末扩大3.4个百分点。

盈利方面,受到销售及结算总量双增的影响,销售和收入增速呈现扩大的趋势,18年板块销售现金流入和结转收入增速分别为19.77%和19.57%,分别较上年上涨3.4个百分点和12.3个百分点。18年1季度房企的盈利回升,回款增速持续下滑。

利润率方面,房企18年结转的主要为16-17年涨价项目,房企整体毛利率同比整体上升,但由于18年少数股东权益及计提资产减值损失显著上升,挤压净利润率。板块2018年毛利率和净利率分别为35.2%和10.6%,分别较上年上升2.5和下降1.1个百分点。

负债率方面,18年房企负债率持续上行至79.9%,较17年上升1.1个百分点,其中预售账款及合同负债上升影响较大。一二线房企的杠杆率普遍高于行业平均水平,行业整合愈发激烈。另一方面,2018年板块投资现金流出累计同比上升2.0%,较17年收窄34.5个百分点,在流动性收紧的背景下,房企投资规模显著收缩,预计19年将逐步回暖。

展望未来,我们认为在政策面稳定及边际向好的基础上,一二线城市销售显著回暖,行业融资环境逐步改善,将推动主流房企投资力度提升及销售回款改善;但由于16-17年土地购置价格上涨及房企增速放缓,行业利润率水平或将回落。另一方面,房企间持续分化,一二线房企销售依旧稳健及预收账款充足,19年业绩望延续高增,而尾部房企将逐渐淡出市场,行业集中度或再度提升。

评级面临的主要风险

房地产行业销售大幅下滑,政策改善不及预期。

投资建议

在16-18年销售高增及预收账款充足的背景下,龙头及高成长房企18-20年业绩锁定性较强,基本面坚实,快回款、高周转、融资渠道多元化的优势推升行业集中度,价值低估待修复。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合:1)龙头房企:万科A、保利地产、新城控股;2)区域房企:招商蛇口、荣盛发展;建议关注高成长性房企:阳光城、中南建设;地产交易服务商:我爱我家等。