新城悦:深耕长三角高速增长的物管公司

深耕长三角物管行业。新城悦成立于1996年,原在新城发展控股(1030HK)中为集团提供物管服务,新城悦跟随着集团发展,以长三角为基础(约占三分之二合约面积)。随着新城发展销售规模急速上升,为专注物业开发和投资业务,集团决定于2016年把新城物业服务板块拨离,但大股东仍然同为王振华先生。

关联方新城发展销售增长强劲。新城销售保持强劲增长,过往五年销售额及面积分别以复合年增长率约60%和50%上升。2017年全口径合约销售额冲破千亿元(人民币·下同)大关,并在2018年突破两千亿元,销售规模全国排名第八。2019年目标销售为2700亿元,同比增长22%。第一季度实现累计合同销售金额约467亿元,同比增长约23%;累计销售面积约415万平米,同比增长约36%。增长势头良好,亦支撑着新城悦未来盈利上升。

盈利增长能见度高。截至2018年底新城悦在管面积约4300万平米,另外在手已签待生效面积达6900万平米,为在管面积的1.6倍,加上新城发展还有1.1亿平米之土储,将支持新城悦未来盈利增长保持较高水平。除关联项目外,公司亦与其他地产开发商维持良好合作关系加强外拓能力。公司目标2020年在管面积冲破一亿平方米之大关,相当于复合年增长率约53%。

增值服务未来潜力具大。除了传统物管外,新城悦还提供增值服务予开发商及业主住户。其中,社区增值服务还是处于初步发展阶段,占总收入约4%。主要针对住户群生活需求市场,发展潜力巨大。分部收入在2016-18年间以复合年增长率约40%上升,我们认为随着新城悦楼盘管理规模上升,分部收入将按比例有所增长,考虑到增值服务的高利润(毛利率超过80%),未来利润贡献将更为显着。

首予“买入”评级。与大型物管公司比较,新城悦管理规模虽然较低,但在新城发展强劲增长带动下,公司盈利增长并不逊色。公司现价约20倍2019年市盈率,较其他同规模的物管公司相若,考虑其在长三角稳固及领先的市场地位、较充裕的待生效面积比率及较高的盈利水平,未来收并购将成为新城悦额外的增长空间。我们给予公司目标价每股港币10元,相当于1倍2019年市盈率对盈利增长比率(PEG),首予“买入”评级。

风险提示:长三角以至国内房产销售放缓;工资成本上升;公司股权集中度高。