地产行业快评:单月销售整体平稳,集中度延续提升

单月增速略有回升,一二线好于三四线。受2018年春节较晚导致的低基数影响,2月单月销售增速略有回升,单月实现销售额5745亿元,同比升3.4%;实现销售面积4465万平,同比升2.8%。从前2月合计来看,百强房企累计实现销售金额1.3万亿,同比增长1.3%;销售面积9433万平,同比下降1.6%。销售金额增速高于销售面积增速,意味着高均价的核心城市成交占比提升。展望全年,一二线经历两年调整,叠加政策微调及货币宽松,进一步下行有限,预计整体低位企稳;而供应增加、需求透支的三四线调整压力不减。短期来看,3月一二线城市将步入推盘高峰期,叠加低基数,预计成交量有望缓慢回升。

规模竞争加剧,集中度持续提升。从各房企来看,2月碧桂园实现销售额590亿,同比升7.9%,前2月累计销售额1050亿,领跑房企。31家房企累计销售额突破百亿,较上年同期略有增长。招保万金2月单月同比增速分别为14.6%、6%、21.6%、46.4%;阳光城、金科、新城控股等房企表现相对靓丽,单月增速分别达81.5%、49.7%、36.5%。规模竞争背景下,前2月TOP30及TOP50入榜门槛分别增长19%和9%至117亿和71亿,相比之下百强入榜门槛下降7%,市场份额进一步向优势房企集中。随着楼市步入调整通道,将更加考验房企的运营、融资、操盘等能力,预计未来房企集中度提升趋势仍将延续。

投资建议:短期受市场风险偏好提升影响,缺乏弹性和题材的地产股表现相对中庸。展望后市,我们认为若市场情绪持续攀升,低估值滞涨的地产股亦存在补涨的机会;若后续楼市基本面下行,市场风险偏好回落,板块亦存在政策博弈的反弹机会。个股短期仍建议以资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率标的为主,如万科、保利、金地、招商等;同时市场整体风险偏好提升背景下,可关注高弹性品种如新城、中南、阳光城、荣盛等。

风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产大幅减值及净利率大幅下降风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,部分中小房企或面临资金链风险。