地产行业周报:机构持仓延续回升,全年关注一二线房企

本周观点:本周统计局公布2018年投资数据,地产投资仍保持韧性,年末销售受推盘加大冲击业绩影响略有回升,同期公布的机构地产持仓由三季度末的4.1%提升5.1%。展望2019年,因需求透支、土拍降温、新开工增速回落等,行业基本面料将持续下行,全年机会在于政策与基本面博弈。上半年整体以防守为主,但震荡行情中有政策博弈的反弹机会,建议关注布局核心城市、定位主流产品的行业龙头如万科、保利、金地、招商等;下半年随政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放,可博弈基本面复苏的反弹,高周转快销售弹性标的表现更佳,如新城、中南、荣盛等;全年建议关注处于政策及基本面双重底部的一二线房企。

本周成交:成交环比上升,同比上升。本周重点城市成交42221套,环比升3%,同比升1%,高于2019年周均值3.1%;其中本周一线城市环比升12%,二线城市环比升9%,三线城市环比降3%。2019年日均成交环比2018年降5%。推盘量环比下降,去化率环比下降。1月7日-1月13日重点城市新开盘29个项目,推出房源5801套,环比降30%,低于2018年周均值49.7%。平均去化率51%,环比降7个百分点。一手商品房1月日均成交:环比下降,同比持平。截止1月26日,重点城市日均成交套数环比降28%,同比持平。其中一线城市环比降36%(同比降1%),二线城市环比降33%(同比降19%),三线城市环比降20%(同比升21%)。二手房成交环比下降,同比下降。本周二手房整体成交套数环比降7%,同比降3%。19城二手房挂牌套数周环比升4.6%。1月26日19城二手房挂牌65.4万套,环比升4.6%,较2018年初升86.9%。深圳环比降0.4%,北京降0.7%,上海降1.5%,广州升5.1%,成都升9.8%,重庆升7.4%。

本周动态:国家统计局公布2018年全国房地产销售及投资数据。平安观点:投资同比增长9.5%,2019年料将逐步回落。2018年全国房地产投资同比增长9.5%,较前11月回落0.2个百分点。我们认为投资短期维持高位一方面因土地购置费依旧为强支撑,另一方面房企趁降温窗口期抢开工抢需求导致建安投资回升。展望2019年,土拍降温叠加新开工增速回落、施工强度微降,预计地产投资增速将回落至0%-5%。推盘加大带动单月销售增速反弹,一二线好于三四线。2018年全国商品房销售面积同比增长1.3%,销售额同比增长12.2%。受益于房企年末冲业绩加大推盘,12月单月销售面积同比增长0.9%、销售额同比增长12.3%,增速环比上升6个和3.5个百分点。单月销售均价8879元/平,连续两月上涨,我们认为主要因一二线推盘增加及三四线持续降温所致。观望情绪下一二线楼市或将延续低位盘整,而三四线将步入调整通道,预计2019年全国销售面积同比降6.9%。

风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产大幅减值风险;3)若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。