地产行业周报:成交环比回升,房价涨幅收窄

本周观点:本周公布的70城新房房价环比上涨0.8%,涨幅较11月回落0.2个百分点,二手房房价环比涨幅更是收窄至0.3%。展望未来,我们认为一二线城市经历连续两三年调整,叠加“稳房价稳地价稳预期”的政策导向,预计后续房价以稳为主;相比之下2017年来快速上涨的三四线,随着供应增加、需求弱化,后续房价调整压力将逐步增大。当前板块仍处于政策与基本面博弈期,建议关注低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;后续随着政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放,可博弈基本面复苏的反弹,逐步布局高周转弹性标的,如阳光城、新城、中南等。

本周成交:成交环比上升,同比上升。本周重点城市成交40160套,环比升7%,同比升4%,高于2019年周均值0.6%;其中本周一线城市环比降15%,二线城市环比升18%,三线城市环比升7%。2019年日均成交环比2018年降7.3%。推盘量环比下降,去化率延续下滑。上周(01.07-01.13)重点城市新开盘29个项目,推出房源5801套,环比降30%,低于2018年周均值49.7%。平均去化率51%,环比降7个百分点。一手商品房1月日均成交:环同比下降。截止1月19日,重点城市日均成交套数环比降29%,同比降4%。其中一线城市环比降33%(同比升3%),二线城市环比降36%(同比降22%),三线城市环比降21%(同比升14%)。二手房成交环比上升,同比持平。本周二手房整体成交套数环比升8%,同比持平。19城二手房挂牌套数周环比升0.9%。1月19日19城二手房挂牌62.5万套,环比升0.9%,较2018年初升78.7%。深圳环比升0.4%,北京降1%,上海降1.1%,广州升0.8%,成都升1.8%。

本周动态:国家统计局公布2018年12月70城房价数据。平安观点:整体环比涨幅回落,二手房调整更为明显。12月70城房价环比上涨0.8%,同比上涨10.6%,涨幅较11月回落0.2个和扩大0.3个百分点。其中一二三线城市环比上涨1.3%、0.7%和0.7%,涨幅扩大1.0个和回落0.3个、0.2个百分点。从二手房房价来看,70城二手房房价环比升0.3%,较11月收窄0.2个百分点,涨幅连续4个月收窄;其中一二三线二手房房价环比降0.3%和升0.1%、0.3%,相比新房市场,二手房市场调整更为明显。楼市延续下行,三四线调整压力大于一二线。2018年下半年楼市持续下行,全国单月销售面积自9月以来持续负增长,重点城市去化率持续下降。平安地产统计的19城市二手房挂牌房源较2018年年初增长70%以上,反映市场观望依旧浓厚。在去化率下滑,回款压力加大背景下,不排除个别中小房企面临资金压力。分城市来看,我们认为一二线城市经历连续两三年调整,叠加“稳房价稳地价稳预期”的政策导向,预计后续房价以稳为主;相比之下2017年来快速上涨的三四线,随着供应增加、需求弱化,后续房价调整压力将逐步增大。

风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产大幅减值风险;3)若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。