房地产12月报:建安带动投资稳增,政策风险逐步释放

2018年1-12月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长17.2%和9.5%,销售面积和金额同比分别下降1.3%和12.2%。12月单月投资及新开工面积增速分别为8.2%和20.5%,分别较上月高位回落1.1及1.2个百分点。我们预计伴随前期新开工高增,施工及竣工面积将继续走强;土地投资及新开工在行业景气度下行的背景下将持续下滑。12月单月销售增速0.9%,较上月上涨6个百分点,增速再度回正,主要由于年底推盘增加。1-12月,房地产开发企业合计资金来源为16.6万亿元,同比上升6.4%,较1-11月回落1.2个百分点。我们认为在行业景气度下行的背景下,政策风险逐步释放,流动性边际改善,快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著,行业集中度提升趋势不可逆,价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合:1)龙头房企:万科A、保利地产、新城控股;2)区域房企:华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展;建议关注高成长性房企:中南建设、阳光城等。

支撑评级的要点1-12月,全国房地产开发投资额同比增长9.5%,较1-11月回落0.1个百分点;商品房新开工面积同比上升17.2%,较1-11月扩大0.3个百分点;

施工面积同比上升5.2%,增速较1-11月扩大0.5个百分点;土地购置面积同比上升14.2%。12月单月投资及新开工面积增速分别为8.2%和20.5%,分别较上月高位回落1.1及1.2个百分点;施工面积增速走强至近年新高33.5%,竣工面积增速5.8%,结束连续14个月的负增长。我们预计伴随前期新开工高增,施工及竣工面积将继续走强;土地投资及新开工在行业景气度下行的背景下将持续下滑。

1-12月的商品房销售面积为171654万平方米,同比上升1.3%;销售额为149973亿元,同比上升12.2%;较上月扩大0个百分点;销售均价为8737元/平米,同比上升10.7%,较上月扩大0.1个百分点。12月单月销售增速0.9%,较上月上涨6个百分点,增速再度回正,主要由于年底推盘增加。我们预计19年一二线在供给改善、去化较好的情况下,成交将稳步改善;三四线由于棚改弱化销售或将大幅下行。开年以来,成交及去化下行趋势显著,我们预计在H2将逐步改善。

1-12月,房地产开发企业合计资金来源为165963亿元,同比上升6.4%,较1-11月回落1.2个百分点。从各资金来源同比来看,1-12月累计数据中,国内贷款同比下降4.9%,较1-11月扩大1.2个百分点;利用外资同比下降35.7%,较1-11月扩大5.1个百分点;自筹资金同比上升9.7%,较1-11月回落0.3个百分点;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升7.8%,较1-11月回落1.9个百分点,其中,1-12月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升13.8%和下降0.8%。

评级面临的主要风险n 房地产行业销售大幅下滑,三四线景气度下滑超预期。