碧桂园:全年销售有质有量,单月销售略有放缓

事件:公司发布2018年12月权益销售及11月拿地数据。

单月权益销售额为下半年最低,低基数下同比增速较高。根据公司公告,2018年12月单月公司实现权益销售金额121.4亿元,环比下降64.0%,同比上涨184.6%;实现权益销售面积170.0万平方米,环比下跌57.7%,同比上涨51.8%,单月权益销售均价为7141元/平方米,环比下跌15%,同比上涨87.5%。从月度权益销售额来看,下半年以来,公司权益销售额均值为318.4亿元,略高于2017年下半年的月均289.6亿元,12月为公司全年权益销售额最低的月份,同比增速较高是由于去年同期基数较低。

累计权益销售额实现高增长,权益占比略有降低与2017年基本持平。根据公司公告,2018全年公司实现权益销售金额5018.8亿元,同比大幅增长31.25%;实现权益销售面积5416万方,同比增长23.06%。累计权益销售均价为9267元/平方米,同比增长6.7%。公司2018全年权益销售额增速在销售TOP8房企中处于领先地位,在下半年市场下行背景下,公司销售韧性和土储布局眼光凸显。根据克而瑞公布的数据,公司全年全口径销售金额约7286.9亿元,同比增长约32.3%,实现累计销售面积约7730.7万方,同比大幅增长约27.4%,截至12月底,公司权益销售占比约为68.9%,较11月末的73.7%下降了4.8个百分点,主要为12月单月权益销售占比较低所致,与2017年全年69.4%的权益占比基本持平。

保持低成本拿地方针,拿地力度大幅降低。据公告,2018年11月公司新增5个项目,对应土储权益建筑面积23.3万方,对应权益地价1.84亿元。2018年1-11月公司共计新增权益计容建面8501万方,归属权益购地金额1871亿元,楼面价为2201元/平方米。若按面积口径,公司所获土地位于一二线和三四线城市的占比分别为21%和79%。截至2018年上半年,公司权益土地储备面积约2.29亿平方米,主要分布于广东、江苏、安徽等省份。此外公司有潜在权益土储约9010万平方米,多数布局在大湾区一二线城市及周边,公司总土储业内领先并具备较强成本优势,我们看好公司为龙头房企市占率的提升空间。

盈利预测与评级:预计公司2018-2020年EPS分别为1.68、2.23和2.62元,当前股价对应的动态市盈率分别为4.8、3.6和3.1倍,考虑到公司周转速度或降低,给予2019年4.5倍估值,对应目标价11.48港元,维持“买入”评级。

风险提示:三四线销售价格或低于预期、去杠杆压力持续加大。