地产行业周报:降准改善资金环境,难改基本面下行趋势

本周观点:本周央行下调金融机构存款准备金率,预计将净释放8000亿长期资金,行业融资环境有望持续改善。考虑目前市场观望情绪浓厚、各地调控政策依旧严格,本次降准难以扭转行业基本面下行趋势,后续楼市企稳仍需行业政策配合。当前仍处于政策与基本面博弈阶段,依旧强调配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;后续随着政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放,将迎来基本面复苏的反弹,可逐步布局高周转弹性标的,如阳光城、新城、中南等。

本周成交:成交环比下降,同比上升。本周重点城市成交41190套,环比降35%,同比升12%,低于2018年周均值4.5%,2019年日均成交环比降4.3%;其中本周一线城市环比降29%,二线城市环比降40%,三线城市环比降33%。推盘量环比上升,去化率环比下降。上周(12.24-12.30)重点城市新开盘90个项目,推出房源20132套,环比升34.6%,高出2018年周均值74.5%。平均去化率64%,环比降7个百分点。一手商品房1月日均成交:环比下降,同比下降。截止1月5日,重点城市日均成交套数环比降30%,同比降6%。其中一线城市环比降37%(同比降4%),二线城市环比降33%(同比降18%),三线城市环比降25%(同比升7%)。

二手房成交环比下降,同比下降。本周二手房整体成交套数环比降67%,同比降43%。19城二手房挂牌套数周环比升0.3%。1月5日19城二手房挂牌61.6万套,环比升0.3%,较2018年初升76.1%。深圳环比升1.7%,北京降0.5%,上海降0.6%,广州升0.5%,成都降1.2%,重庆降0.3%。

本周动态:央行降准点评。平安观点:降准符合预期,房企融资环境进一步改善。1月4日晚中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点,其中,2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。此次降准预计净投放资金约8000亿元;本次降准后大型与中小型存款类金融机构准备金率将分别降至13.5%、11.5%,本次降准符合我们年度策略中货币政策转宽松的判断。考虑2018年四次降准以来,国债利率持续下滑,资金大环境趋于宽松,整体资金面宽松亦有望带来地产行业资金面的改善。实际上,2018H2以来主流房企融资成本及按揭利率均已呈现回落趋势,预计本次降准后行业整体环境有望进一步改善。基本面下行趋势难以扭转,还需行业政策加持。本轮楼市下行周期受需求透支、调控持续等多重因素影响,尽管降准有望带来资金改善,但考虑目前市场观望情绪浓厚、各地调控政策依旧严格,本次降准难以扭转行业基本面下行趋势,后续楼市企稳仍需行业政策调整。

风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产大幅减值风险;3)若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。