房地产行业《土地管理法》修正案草案点评:修正案释放出重要改革信号

事件:12 月23 日国务院在十三届全国人大常委会第七次会议上提出了对土地管理法、城市房地产管理法的修正案草案。修正案草案主要内容包括:1.集体经营性建设用地入市,取消从事非农业务必须通过国有出让的方式。2.完善对农民征地模式,允许进城落户的村民有偿退出宅基地。

点评:近年来试点工作一直稳步推进,并非政策突变。2013年召开的十八届三中全会对农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革(农村土地制度三项改革)作出重要部署。之后政府一直积极稳步推进试点工作,农村土地制度三项改革在2016-2017 年逐步拓展到全部33 个试点县(市、区),并取得了良好的效果,本次法律修正案提案,正是国务院基于在试点过程中总结出的经验和问题的基础上提出来的,而并非突发事件。

部分试点地区成效显著。部分试点地区盘活了农村存量土地资源,促进了乡村产业集聚,为农村产业发展提供了较为充足的用地空间。同时增加了农民财产性收入,试点地区共获得入市收益178.1 亿元。农房抵押、有偿退出、流转等制度设计,增加了农民财产性收入。(例如广州的旧村由开发商与所有权人合作,依据建设方案变更用地性质直接划转国有,土地出让金返还村集体)。

短期来看,此次调整对地方土地供应有限,集体建设用地不会大量入市。截至2013 年底,全国经营性集体建设用地4200万亩,相当于城镇建用地面积的50%。但考虑到该类土地靠近城市的面积有限,又受到规划管控的限制(只可作工商业等经营性用途),并且大部分地区并未形成可快速复制推广的本地经验,故中短期内,我们认为该草案对地方土地供应影响有限。

此次调整释发出土改重要信号,深化土地制度改革的目的是保障农民对土地的使用权,增加农民财产性收入,提高土地利用效率。取消从事非农业务必须通过国有出让的方式,不仅可以让农村集体对土地使用拥有决定权,同时还能大幅度降低时间成本和寻租成本,优化土地配置利用。允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,有助于增加农民财产性收入,提高农民购买力,缩小城乡收入差距,对于推进城镇化有积极作用。

投资建议:我们认为此次草案调整短期来看对地方土地供应影响有限,但从长远来看,土地改革将使土地供应量稳定增长,利于抑制地价的上涨,稳定房价,利好长租行业。短期来看,该政策利好二三线园区地产,推荐华夏幸福。

风险提示: 1. 棚改贷款支持力度下降风险:随着三四线城市库存降低,以及房价上涨过快,三四线城市实施优惠政策的必要性在降低,一旦棚改贷款支持力度下降,成交压力预期显现;2.房贷利率上升风险:2017 年以来全国房贷利率水平保持连续提升,购房成本上涨将抑制部分合理购房需求;3房企融资成本上升风险:行业融资成本如果进一步走高将会影响房企资金链,侵蚀房企利润。