地产行业:主流房企销量靓丽,集中度持续提升

业绩完成率高,龙头规模超7000亿:2018年主流房企销售依旧靓丽,百强房企实现销售额10万亿,同比增长35%。其中碧桂园以7286.9亿元雄踞榜首,万科、恒大紧随其后,分别实现销售额6069.2亿元、5511亿元。规模房企凭借前瞻性布局、品牌、产品及资源等优势加速前进,千亿军团已扩容至30家。统计的21家主流房企合计实现销售额5.2万亿,完成全年目标的101%,销售额平均同比增长30%以上。2018H2百强单月增速持续放缓,单月销售额增速由7月的近60%回落至12月的21%。展望2019年,行业仍将延续调整趋势,主流房企亦将由高速增长迈向有质量平稳增长,预计行业增速及规模扩容进程将放缓。

集中度持续提升,大中型房企表现靓丽:2018年行业十强市占率26.9%,同比上升2.7个百分点。各梯队集中度均呈上升趋势,其中TOP100房企集中度升幅最大,同比提升11.3个百分点至66.7%。2019年楼市进一步调整背景下,龙头房企在品牌、融资、管控、拿地方面优势将更加明显,市场集中度有望加速提升。从各个梯队来看,中型房企通过城市深耕、行业并购等形式,销售规模进一步实现突破,龙光、荣盛、金科销售额同比增速分别达到110.8%、93.7%、89.5%。从12月单月数据来看,碧桂园、万科、绿地销售金额分别为641、630、567亿元,排名靠前。

收购兼并、合作开发仍是房企规模快速提升重要推手:在自身强大的销售能力和产品能力基础上,并购及品牌输出、小股操盘成为大中型房企提升规模的强大助推器。2018年招保万金销售额权益占比仅70%左右,TOP100房企销售金额权益比自2016年的85%降至2018年的80%。凭借品牌优势和管理输出,除快速提升规模外,大中型房企以较小权益投资获取更高权益回报,利于维持较高ROE水平,万科、保利等房企ROE均保持在15%以上。随着楼市降温及核心城市地价回落,预计后续主流房企权益占比将逐步回升。

投资建议:展望2019年,楼市趋势下行将更加考验各大开发商应对能力,融资渠道畅通、布局一二线、定位主流产品的房企更具优势。结合当前较低估值及前三轮周期表现,预计行业触底过程中将存在反弹,机会在于政策与基本面博弈。从节奏上来看,上半年建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;下半年随着政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放,将迎来基本面复苏的反弹,高周转快销售弹性标的表现更佳,如阳光城、新城、中南、荣盛等。

风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险;2)楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。