年度猜新/猜心系列报告之2019年地产行业十大猜想

猜想一:政策托而不举,以稳为主。预计2019年政策面有望从过紧回归平衡,以地方政策微调、货币政策松动为主,整体托而不举,大幅放松概率较小。

猜想二:资金面边际改善,压力点或在上半年。松紧适度的货币政策背景下,预计2019年资金面有望边际改善。2019H1由于楼市下行带来回款收缩、叠加公司债到期高峰,不排除个别中小房企面临资金链压力。

猜想三:销售中枢下行,一二线好于三四线。预计2019年销售面积同比下降6.9%,其中一二线好于三四线,下半年优于上半年。

猜想四:土地市场持续承压,房企回归一二线。楼市下行及资金偏紧背景下,预计2019年房企拿地将持续收缩,布局将回归中长期基本面较好、地价适度回落的一二线。 猜想五:新开工同比微降,2019年前高后低。绝对库存低位叠加三四线房企短期加快开工,预计2019年新开工同比微降2%。 猜想六:步入交房周期,竣工有望缓回升。出于交房的刚性,预计2019年竣工同比增长10%。

猜想七:投资高位回落,低个位数增长。在施工强度降1%、新开工降2%、土地购置费降10%的假设下,预计2019年地产投资同比增长2%。

猜想八:强者恒强,集中度加速提升。楼市下行周期,龙头房企依靠融资、管控及品牌优势,持续扩大市场份额,行业集中度有望加速提升。

猜想九:主流房企多元化布局方兴未艾。新房开发整体增量空间受限背景下,预计2019年将有更多房企关注多元化布局。

猜想十:毛利率高位震荡,下行压力渐显。随着2017年核心城市高地价及限价项目步入结算周期,预计2019H2开始毛利率将逐步承压。

投资建议:展望2019年,尽管行业基本面下行,但板块估值已处于历史低位,且从前三轮周期底部来看,行业触底过程中板块均存在反弹;全年机会在于政策与基本面的博弈,以防守反击为主。从节奏上来看,上半年楼市将继续触底,整体以防守为主,但震荡行情中有政策博弈的反弹机会,建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;下半年随着政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放,将迎来基本面复苏的反弹,高周转快销售弹性标的表现更佳,如阳光城、新城、中南、荣盛等。

风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险;2)楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。