地产业:以稳为先,政策弹性空间打开

事项: 中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行,涉及房地产的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”。

平安观点: “房住不炒”大方向未改,因城施策打开地方微调空间。会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,意味着2019年在中央层面很难重现大的政策松动,整体以稳为主;同时会议未再重申2017年会议“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”,亦强调“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”,打开地方政策微调空间。随着地产调控及管控主体由中央下放到地方,预计地方政策自主权将提升,近期菏泽、珠海、杭州、广州等地政策微调均体现分类指导的政策导向。考虑国庆后多地楼市持续降温,因城施策分类指导背景下,不排除未来更多地方政策出现适度微调。 继续强调长效机制,预计为2019年政策重心。会议强调“要构建房地产市场健康发展长效机制”,且排序上升至首位,从2016、2017年的“加快研究建立”、“完善促进”到2018年的“构建”,预计2019年包括房地产税在内的长效机制仍将是政策推进重点,但考虑稳中有变、变中有忧的经济环境、持续降温的楼市背景,预计相关长效机制落地将相对谨慎。会议未再提及发展长租,但同时强调完善住房市场体系和住房保障体系,预计2019年长租扶持政策将有所弱化,但作为市场供应的重要主体,租赁仍将是未来政策重点关注方向。

货币政策松紧适度,行业资金面有望持续改善。会议强调“宏观政策要强化逆周期调节,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,适时预调微调,稳定总需求”,考虑房地产需求作为市场重要需求之一、房地产及上下游产业链作为经济重要支撑,稳定总需求亦需要保持地产需求稳定,为地方政策逆周期微调打开弹性空间。会议提到“稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕”,作为资金密集型行业,流动性环境改善利于降低开发商融资及购房者按揭利率,保持行业整体平稳。2018年下半年房企融资成本已逐步下滑、按揭利率已开始回落,随着2019年流动性环境进一步宽松,预计行业资金面有望进一步改观。

投资建议:本次中央经济工作会议表态符合我们年度策略中整体托而不举、以地方政策微调及货币信贷宽松的判断,从历史来看行业下行周期,板块均存在较好表现。展望2019年,上半年楼市将继续触底,整体以防守为主,建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;下半年随着政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放,将迎来基本面复苏的反弹,高周转快销售弹性标的表现更佳,如阳光城、新城、中南、荣盛等。

风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险;2)楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。