市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率3.30,较上周大幅收缩6.63%,从申万一级其他行业表现来看,房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中下位置。周收益率+0.67%,较上周收益率提升1.04pct,上周家用电器、建筑装饰、食品饮料及地产板块领涨,其余板块均有回调。当前股票组合万科A、保利地产、招商蛇口。上周国家统计局公布了2018年1-11月份全国房地产投资和销售数据;其中1-11月份房地产开发投资11万亿元,同比增长9.7%;销售金额12.95万亿元,同比增长12.1%,增速回落0.4pct;销售面积14.86亿方,同比增长1.4%,增速回落0.8pct。
一手房成交环降10.05%:全国41城一手房成交面积474.68万方,同比下降3.47%,环比下降10.05%,累计同比下降4.91%;其中一线4城成交面积77.95万方,同比上升15.71%,环比上升19.08%,累计同比下降5.08%;二线19城成交面积312.74万方,同比上升0.98%,环比下降15.47%,累计同比下降4.95%;三线18城成交面积83.99万方,同比下降26.75%,环比下降8.98%,累计同比下降4.74%。
二手房成交环升6.73%:全国15城二手房成交面积114.29万方,同比下降15.50%,环比上升6.73%,累计同比下降24.21%;其中,一线2城成交面积29.82万方,同比下降7.12%,环比上升0.43%,累计同比下降24.39%;二线9城成交面积78.54万方,同比下降14.54%,环比上升9.18%,累计同比下降9.73%;三线4城成交面积5.93万方,同比下降47.22%,环比上升8.68%,累计同比下降21.47%。
可售库存环升0.70%,去化周期减少0.25周:1)全国15城可售库存套数同比上升22.41%,环比上升0.70%;其中一线4城同比上升31.21%,环比上升0.12%;二线8城同比上升21.90%,环比上升1.64%;三线3城同比下降5.90%,环比下降1.34%。2)全国15城可售库存去化周期33.00周,较上周减少0.25周;其中一线4城去化周期37.26周,较上周减少0.25周;二线8城去化周期35.06周,较上周减少0.38周;三线3城去化周期17.77周,较上周减少0.19周。
土地成交量跌价升:1)100大中城市供应规划建筑面积2267.46万平米,累计同比+16.34%,相对过去四周变化幅度为-52.54%;100大中城市挂牌均价2215元/平米,同比12.21%,环比-13.17%;2)100大中城市成交总建面2000.24万平米,累计同比+3.90%,相对过去四周变化幅度为-8.26%;100大中城市成交总价706.60亿元,累计同比-4.08%,相对过去四周变化幅度为+13.68%;100大中城市成交楼面价3683元/平米,同比+15.64%,环比+7.03%;3)100大中城市土地溢价率7.64%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为2.77%、19.3%、5.27%。
政策方面:政策上,除却发改委关于企业债发行公告,区域上佛山顺德国土城建和水利局发布公告指出工业及商服用途重点招商集体用地项目可分拆销售。辽宁省住房城乡建设厅提出市场房源充足、库存量大的区域,棚户区改造可继续推行货币化安置。
投资建议:当前地产行业类似于11年末12年初,相似的小周期、相似的土地购费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底;但不一样的是,我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程,博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断,因城施策的导向或将持续,从而使得城市间的轮动效应更为明显;城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面,进而影响企业经营与业绩等。1)行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用,建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产等;2)关注险资积极入股的企业,如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等;3)成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现,建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股(H股)、融创中国(H股)等;4)在行业由增量进入存量时代,园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势,这一类企业可关注如张江高科等;另外,物业服务类企业在未来具备一定的发展空间,可关注南都物业、碧桂园服务(H股)等。
风险提示:政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期
首页
微信公众号
证券之星APP
