房地产行业周报:楼市延续下行,去化率持续回落

本周观点:本周公布的11 月全国销售数据延续负增长,且降幅呈现扩大趋势,观望预期升温叠加三四线步入下行周期,预计调整将延续至2019Q2-Q3。从板块投资来看,若基本面超预期下滑将对股价形成一定压力,关注2019 年春节前后楼市走势,但震荡行情中有政策博弈的反弹机会,以融资渠道畅通、一二线货值占比高的龙头防御为主,如低估值龙头万科、保利、金地、招商等;后续随着投资增速回落、盈利预期下调及资金压力风险释放,将迎来基本面复苏的反弹,高周转快销售标的表现更佳,如新城、荣盛、阳光城等。

本周成交:成交环比下降,同比下降。本周重点城市成交46208 套,环比降10%,同比降12%,低于2017 年周均0.7%,2018 年日均成交环比降9%;其中本周一线城市环比升14%,二线城市环比降27%,三线城市环比升5%。推盘量环比下降,去化率环比下降。上周(12.03-12.09)重点城市新开盘55 个项目,推出房源13922 套,环比降44%,高出2017 年周均值61.8%。平均去化率69%,环比降3 个百分点。一手商品房12 月日均成交:环比上升,同比下降。截止12 月15 日,重点城市日均成交套数环比升1%,同比降3%。其中一线城市环比升23%(同比降7%),二线城市环比升6%(同比降1%),三线城市环比降10%(同比降5%)。二手房成交环比上升,同比下降。本周二手房整体成交套数环比升6%,同比降17%。19 城二手房挂牌套数周环比升1.1%。12 月15 日19 城二手房挂牌61 万套,环比升1.1%。深圳升1.1%,北京升0.8%,上海降1.3%,广州升1.8%,成都升1.5%,重庆升2.1%。

本周动态: 国家统计局公布 11 月全国房地产销售及投资数据。平安观点:投资呈现韧性,预计增速将逐步回落。2018 年1-11 月房地产投资同比增长9.7%,与前10 月增速持平;其中11 月单月投资同比增长9.3%,较10 月上升1.6 个百分点,投资整体呈现韧性。我们认为投资短期维持高位一方面为土地购置费依旧为强支撑,另一方面房企趁降温窗口期抢开工抢需求导致建安投资回升。展望2019 年,土拍降温叠加楼市下行将带来拿地新开工收缩,预计地产投资增速将高位回落。单月销售降幅扩大,调整或延续至2019Q2-Q3。2018 年前11 月全国商品房销售面积同比增长1.4%,销售额同比增长12.1%;其中11 月单月销售面积同比下降5.1%,连续3 个月负增长。对比前三轮周期,单月销售面积负增长通常延续8 到13 个月,经验数据来看本来下行周期或延续至2019Q2-Q3。展望2019年,观望情绪下预计一二线楼市仍将延续低位盘整,而三四线将步入调整通道,预计2019 年全国销售面积同比降6.9%。

风险提示:1) 2019 年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险;2)楼市大幅调整带来的资产大幅减值的风险;3)若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。