宏观经济周度观察第70期:未来房地产政策可能怎么走?

目前,房地产周期或面临拐点:单月销售面积增速持续负增长、房价涨幅收窄甚至下跌、库存去化周期上升、房企拿地速度放缓,以建安工程投资增速衡量的房地产周期,目前可能处于一个底部区域。与此同时,经过史上最严调控后,调控效果基本令人满意,房价没有大幅上涨,最近两次政治局会议也都没有提及房地产。

我们认为未来调控政策有放松的可能,不同的是,这次政策调控的难度高于前两轮调控,考验调控的智慧:1)中国不缺需求,政策有放松的基础,但受制于居民加杠杆空间缩小。中国有3亿中产阶级,还有10亿多人口在走向中产阶级的道路上,国内的需求很旺盛,调控的放松,本质就是释放被抑制的需求。但与前两轮调控周期不同的是,现在居民加杠杆空间已经被极度缩小,2017年居民债务收入比已经超过110%,居民有能力继续加杠杆,但空间不大,尤其是三四线城市居民。2)政策放松可以对冲经济下行和土地财政增收压力,但全面刺激又催生房地产泡沫,中国经济结构性矛盾得不到解决。如果政策放松程度不够,经济下行与土地财政增收压力随之而来。如果全面放松,房地产市场可能继续绑架中国经济,那么整个中国经济的结构性矛盾不能得到缓解。3)当前库存水平不高,一旦房屋成交快速上涨,而供给没跟上的话,随着建成的房屋被消化,房价又将面临新的一轮上涨。

未来房地产调控可能如何演绎:其一,限制性政策加码的可能性较小。其二,棚改货币化总量收缩,结构与资金来源优化。其三,货币政策进一步宽松。其四,房贷利率将进入下行阶段。其五,对一二线城市刚需支持力度加大。其六,增加供给。一是增加土地供给,并改变当前土地拍卖制度,降低土地拍卖的比重;二是增加房屋供给,主要是增加一二线城市房屋供给,同时加大租赁房的建设。 总之,未来房地产调控以防风险为核心,需求端的调控政策可能是结构性放松,供给端的调整是需求端放松的前提。

风险提示:房地产调控政策超预期;房地产市场风险。