房地产行业2019年投资策略:周期的力量,政策的曙光

标志:房价显著上涨、“抢房”报道铺天盖地占据媒体版面、刷爆朋友圈、房地产投资增速攀升地产股表现:

优势地产股大概率会跑输大部分其他行业;越繁荣,对聚焦地产主业的地产股越不利标志:销售累计同比增速见顶+重点城市销售高频数据负增长+房价领涨城市滞涨+新开工、施工、景气、投资等指标累计同比增速见顶地产股表现:

优势地产股的相对排名有望好于小周期繁荣期,会出现一波由“繁荣阶段跑输大部分行业”向“降温阶段相对排名改善”转化的“追赶”行情,但由于政策和基本面的制约,持续性的大级别行情在这个阶段亦难出现2016年上半年销售增速快速提升、“抢房”报道充斥媒体,纵然行业好连连,依然没有打破“行业越繁荣、传统地产股越烦恼”的铁律。

一. 自2018年三季度以来,在周期的力量和前期严厉调控的双重作用下,房地产整体销售形势急转直下,疲态尽显,于此同时,政策的曙光开始显现,我们判断这种态势将延续至2019年全年,通过对历史上三轮房地产小周期进行比较研究,我们认为未来一年行业形势可能类似于2012-2013年:

二. 预计政策面春风化雨、润物细无声,包括房贷利率持续下调、“认房又认贷”的极严政策将调整为“认房不认贷”、房企再融资开闸、限价将无必要存在、限购将在部分城市松绑……;同时,房地产面临的舆论环境将有所改善;

三. 基本面先下后稳,在稳住之后,房价热点城市不会出现太多、房价涨势也不会像2009年“四万亿”以及2014年“超级宽松”所引发的房价涨势那样的猛;在上述政策放松预期基本能够兑现的背景下,预计2019年新建商品房销售面积和销售额累计同比增速均为-5%、房地产投资累计同比增速为3%,若上述政策放松预期落空,行业将面临“硬着陆”风险;

四. 优势地产股有望走出类似2012年那样的十分显著的相对收益和绝对收益。

相较于2008年及2014年房地产行业小周期复苏期,2011年末复苏阶段开启时,全国新建商品房销售同比增速还没有呈现负增长,2011年10月全国新建商品房销售额同比增速还维持在18.5%的较高位置。

一、市场的风险:若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖;

二、研究框架的风险:上述策略建议所基于的研究框架为《区瑞明地产A股小周期理论框架》,其核心假设在于——商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业,则上述研究框架失效,相应地策略建议亦失效。