新城控股:业绩表现优异,销售延续强势

事项:

公司发布2018年三季报:前三季度实现营业收入247.9亿元,同比增长47.1%;

归母净利润31.2亿元,同比增长56.7%;每股收益1.4元,符合预期。

平安观点:

结算高增长带动业绩高增长。公司前三季度实现营收247.9亿,同比增长47.1%;归母净利润31.2亿,同比增长56.7%。业绩大幅增长主要因:1)期内结算面积大幅增长带动结算收入高增长;2)合作项目结转增加,带动投资收益同比增4.7亿;3)毛利率同比上升1.2个百分点至38.6%。

期内期间费用率13.7%,同比持平;其中财务费用率受负债规模扩大同比升2.1个百分点至4%。期内合同负债较期初上升96.7%至999.3亿,奠定未来业绩增长基础。

销售高增长典范,下半年拿地节奏逐步放缓。公司2018年1-9月累计实现销售面积约1272.3万平,同比增长133%;销售金额约1595.7亿元,同比增长113%,已完成1800亿目标的88.7%,全年目标有望超预期完成。受布局城市下沉影响,期内平均售价12542元/平,较2017年全年均价下降7.9%。期内公司通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式积极拓展土地资源,新增建面2645万平米,同比上升22.3%,为同期销售面积的208%,较2017年全年下降158个百分点;其中三季度单季仅为115%,拿地步伐逐步放缓。期内平均楼面地价2419元/平米,地价房价比仅19.3%,项目盈利能力有保障。

增持、承诺不减持、回购等举措彰显信心。公司控股股东10月承诺其持有的限售流通股在未来解禁后1年内不减持;包括董事兼总裁王晓松、董事兼联席总裁梁志诚、董事兼联席总裁陈德力、董事兼联席总裁袁伯银、

财务负责人管有冬、董事会秘书陈鹏在内的高管承诺6个月增持230万股;

同时拟回购公司股份,数量不低于总股本的0.5%且不超过1%(预案尚需股东大会审议通过);多重举措彰显控股股东及管理层对未来发展的强大信心。

融资渠道丰富,现金流趋势好转。在政策调控、融资渠道持续收紧的环境下,公司利用中票、公司债、ABS、美元债、PPN 等融资工具,不断拓宽融资渠道,为延续高速发展提供稳定资金支持。期末在手现金324.2亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的216.5%,短期偿债压力较小。净负债率为75.9%,较中报下降24.5个百分点。由于拿地及开工规模远高于销售规模,期内经营性现金流净流出47.4亿;但随着公司加快回款力度,三季度单季已实现经营性现金流净流入43.9亿。

盈利预测与投资建议:公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在核心一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市牛市,销售高增长及土地升值为业绩释放和盈利能力提升奠定基础。维持原有盈利预测,预计2018-2020年EPS 分别为3.84元、5.17元、6.82元,当前股价对应PE 分别为6.4倍、4.7倍、3.6倍,公司快周转模式带动业绩持续超预期,拿地开工积极支持后续高成长,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:1)银监工作会议强调控制居民杠杆率过快上涨,且按揭利率连续21个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售表现;2)当下多个城市实行限价政策,随着公司高价地步入销售和结算周期,若限价政策未有松动,公司毛利率面临下滑风险;3) 目前政府在稳妥推进房地产税立法,若房地产税出台时间超预期,公司将面临政策风险。