房地产行业地产A股2018年6月份投资策略:长线长投

关键结论与投资建议站在当前时点,我们和市场主流观点基本一致的地方在于:

一、 就短期而言,大跌之后总是会有一些反弹机会的;

二、 就长期而言,A 股优势地产股估值较便宜,买入并持有的时间足够长,是能等来大机会的.我们和市场主流观点略有区别的地方在于:基于我们的研究框架——《区瑞明地产A 股小周期理论框架》, A 股优势地产股下一波大机会将发生在新一轮小周期复苏期开启之时,小周期复苏期开启的标志是行业政策较大范围转暖。目前销售面积增速虽然持续往下走,但房价仍然很坚挺,部分地区上涨压力还很大,“抢房”充斥各大媒体版面、刷爆朋友圈,从过去10年的经验看,在“抢房”、“房价要暴涨”之类的字眼充斥媒体时,A 股优势地产股的股价走得都不是很顺畅,比如2016年上半年、2013年、2009年下半年至2010年前5个月。

长线继续看好万科A、保利、招商蛇口、荣盛发展、新城控股、阳光城、华夏幸福、世联行、华侨城A 以及内房股禹洲、龙光、旭辉、中国恒大、远洋集团等。

6月组合为万科A、保利地产、招商蛇口、荣盛发展、新城控股。

预判行情所基于的研究框架我们预判地产A 股行情整体趋势所沿用的框架是《区瑞明地产A 股小周期理论框架》,根据该框架,我们能比较准确地预测到各年份地产A 股的整体趋势及每年地产A 股整体行情所发生的一些较大的波动。比如,为什么我们在2017年的底部区域即大声疾呼建议机构投资者解放思想做多地产龙头股,而在2018年1月底能前瞻性地在高点提示后面将会出现调整?为什么我们在2018年3月份之后又能做出有别于大多数同行的预判,认为今年2季度地产A 股难有较好的行情?我们依据的正是上述框架。

销售缓慢降温并逐步向优势企业传导的过程可能仍未结束2018年1-4月,商品房销售面积、销售额累计同比增速分别为1.3%、9%,较1-3月分别回落2.3、1.4个百分点,较本轮小周期的顶点(2016年1-4月)分别回落35.2、46.9个百分点,降温趋势显著。观察优势房企2018年1-5月销售额累计同比增速,部分房企增速虽较1-4月有所回升,但大部分销售增速显著不如去年同期,销售排名前30的房企中,只有8家销售增速高于去年同期。我们预计2018年销售端整体仍延续此前的缓慢降温趋势,销售增速逐步走低并向优势企业传导的过程仍未结束,在缓慢降温过程中不排除一些月份出现反复。

市场短期内仍难形成政策较大范围转暖预期中央提出房地产“去库存”至今,新房库存压力锐减,这是部分城市房价上涨压力仍较大的主因之一;房企亦持续补库存,推动了投资维持较高增速。房价和投资仍坚挺和偏高的状况,决定了市场中短期仍难形成房地产政策较大范围转暖的预期,再叠加防范和化解金融风险的目标,行业资金面在中短期恐仍将持续偏紧。

风险若行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖。