房地产行业:信贷紧张导致分化市场均出现交易量疲软

价格分化,但交易量呈疲软势头

上周我们组织了对福州、厦门和石狮的调研。继去年销售表现强劲后,厦门的供需前景好于福州和石狮,后两者则呈现出疲软势头。在厦门,有限的土地出让以及2013年底以来预售标准的提高,使得市场供销比从过去两年0.9倍的均值降至2014年一季度的0.5倍,根据一季度销售速度来看,目前库存月数为6-7个月。从而销售均价仍然稳健,开发商仅是将新开盘价从之前预期的基础上下调,目前仍高于去年的价格,且地方国有/民营开发商由于对资产周转不甚敏感因而不愿调整价格。在福州,库存月数大幅升至15个月以上(2013年为9-10个月),一家当地房产中介表示这是供应上升以及下属八县富裕购房者的需求走软所致。因此,销售均价大致持平,开发商或以主动为老客户提供介绍费的形式来促销。在石狮,库存压力较大(目前大于3年),原因在于市场需求有限,且去年有多家大型开发商进入石狮,此外产品定位不符合当地市场需求从而导致小户型产品价格下跌。所有三个城市的销售去化率都在放缓。当地居民和来自周边区县的购房者是主要的需求推动力,而他们对于经济放缓(如钢铁贸易放缓)和信贷环境收紧(现金购房者仅占整个市场的10+%。)较为敏感。

房贷政策/信贷环境仍然紧张

据当地开发商/房产中介介绍,首套房的房贷利率较基准利率高5%-10%(而去年为0%),二套房的房贷利率较基准利率高15%-20%(去年为10%)。此外,2013年底以来房贷的申请过程需要4-5个月(之前为2个月)。四大银行的房贷政策执行较紧,虽然恒生银行等银行为扩大房贷业务因而政策较为灵活(即在基准利率基础上提供不超过5%的折扣),但是额度也有限。没有一家开发商预计信贷将在二季度迅速放松。同时,开发贷款利率也较基准利率高出10%(而去年万科在厦门的贷款利率较基准利率高5%)。

我们看好在供需格局稳健地区业务占比较高的开发商

在我们覆盖的内地上市开发商中,万科A 是我们的首选股(强力买入名单),公司在厦门的项目总资产价值占比最高。