房地产行业:各区域市场库存分析报告

基本结论

我们希望构建一套评价各区域市场库存情况的指标体系,来说明各市场之间的横向差异,并有历史数据可纵向跟踪。根据反映市场当期库存和潜在库存情况的不同,可将评价指标分成四类,即批售比、出清周期、在建库存周期、储备库存周期,上述指标依次说明市场近期和远期库存。

批售比和出清周期与房价走势存在明显负相关。其中的批售比则更为灵敏,从上一轮行业周期表现分析,批售比和出清周期在延续6-8 个月趋势后,房价的拐点会出现,目前我们认为已经接近房价调整的临界值,在没有政策外力干扰的情况下,房价将真正步入新一轮调整期。

短期风险和未来弹性。目前行业将由量的调整期进入价格的调整期,地方政府虽然会在其权限内出台一定措施刺激市场,但我们认为难以改变行业下滑的格局。所以根据反映市场短期供求关系的指标,苏州、长沙、福州、济南、杭州、呼和浩特等城市未来房价调整压力较大。而从反映市场中长期供求指标分析,除一线城市之外,青岛、合肥、南京等城市未来房价弹性较高。

投资策略。我们不认为行业会出现系统性问题,即房价进入长周期调整,但短期回归理性并帮助企业缓解愈发紧张的资金链可能性较大,房价的调整帮助行业完成去库存的过程,会理顺地产股的投资逻辑并实质改善政策预期。这一周期有可能会在四季度实质展开,但板块短期获得超额收益难度较大。重点公司建议关注万科,中洲控股、北京城建、华业地产,以及会有区域经济环境实质改观的京津冀主题投资公司,推荐荣盛发展、华夏幸福。