房地产行业动态点评:沈阳取消限购,有助提升市场情绪

投资建议

综合来看,限购的解除或许象征意义更大,但有助于短期提升地产股的市场情绪。在5月13日我们提示可适度参与反弹后,到目前前期推荐标的已有绝对和相对收益,建议继续持有。标的仍然首推万科,逻辑一是股价已包含全国房价下跌15%的预期;二是从销售角度看,前5月销售金额815亿,全年销售目标完成率已超过40%,重点地产公司中遥遥领先。其次推荐保利地产、荣盛发展。

要点

沈阳取消限购。据媒体报道,沈阳全面取消限购。

依然在现有政策框架内。年初明确“双向调控”,在此之前媒体已报道长沙、杭州等多个城市在讨论松绑限购的可能性。限购等行政化调控手段并不是一个长效性的调控措施,迟早会逐步退出,其松动已在市场预期内。根据调控经验,一个政策终结的方式是出炉另一个覆盖之,因此,地方政府最有可能采用的放松方式,是对限购令的重要关键条款进行再解释,如在限购行政区划范围、社保或个税年限上做数字调整。预计多数城市会放低姿态,暗中放松。

短期有利于促进当地需求集中释放。我们认为取消限购有利于提升楼市预期,也会在短期内促进当地需求集中释放,缩短市场寻找底部的时间。可类比天津,天津市规定5月底前停办蓝印户口,引发“末班车效应”使得5月住宅成交面积环比大涨64%。

但从中长期看,取消限购的影响是有限的。其一,一个有限发挥作用的限购令,松绑后只会带来有限的影响,不应过度期待,换句话说,既然之前限购令并没有发挥太多的实质性作用,当它的压力释放时,恐怕也难以指望会有多大的反弹;其二,当前主动取消限购令的城市,多属于楼市严重供过于求、去化缓慢,经济托底的意图明显,很难让当地市场的弱势特征迅速改变,我们认为类似的城市还包括长春、天津、济南、青岛、杭州、宁波等;其三,大部分二线城市的“限购令”已经名存实亡,普遍存在只要支付一定费用如补缴社保、个税等就可以成功过户的现象;其四,一线城市的限购令暂时没有取消的可能。

有助于短期提升市场情绪。虽然限购令取消影响有限,预计年内楼市(业绩)弱势不改,不过这已在市场预期之内;但另一方面,市场情绪(估值)我们预计短期将会进一步提升。楼市过去10年,3年周期(基钦周期)的特征非常明显,14年本应该是调整年。站在现在这个时点,即便绝大多数人认同楼市大周期的拐点即将到来,但恐怕亦无人能证明就是今年。对于当前的地产股来说,5倍的PE抑或是7倍的PE,同样的低估值,实际并没有本质的区别,关键仍然在于市场情绪。

风险提示:系统性风险;流动性风险。