房地产行业:新房成交回升至节前水平,一线仍处低位

策略:上证综指和深证成指分别下跌0.10%、1.69%,申万地产指数下跌1.29%,在23 个行业中排第22 位。我们统计46 个城市商品住宅周成交面积413 万平方米,环比上升38.9%,同比+20.1%,接近年前水平, 1 月周均452 万平。维持地产行业"同步大市-A"的投资评级,预计今年行业基本面仍处下降通道,工业用地升值及独特模式的企业有机会,推荐转型类企业华业地产、新华联及独特模式的华夏幸福,工业用地升值主题的金隅股份。

要闻点评:

1.1. 房地产正式进入大调整周期。周末杭州传出多项目降价15%至20%,导致业主打砸售楼处的事情。另一方面,据媒体报道,包括交行、兴业等几家银行暂停了房地产相关贷款。我们核实了部分有关此消息的传言,只是控制房地产贷款规模,收紧相关贷款将是趋势。

我们认为银行在2014 年会大幅收缩房贷和开发贷,本次收缩是银行自主的经营行为,符合银行利益。一方面房地产基本面在今年处在下滑通道,另一方面去年房地产相关贷款占比过高。从这两个事件中可以看出:(1)2014 年开发商融资会很困难,银行融资渠道收紧,信托等其他融资成本将再次进入上升通道。(2)房贷不容乐观,2014 年将有更多的银行上调首套房利率以及停贷二套房现象,并且将持续较长时间。随着销量的下滑能掩盖一些房贷的收紧,但银行的态度已经非常明确。(3)房价会严重分化。少数人口持续流入的城市房价坚挺,大多数城市房价会出现调整,并且从郊区大盘开始。(4)房地产投资不容乐观。

继续给予行业“同比大事-A”评级。我们看好在二线城市快速成长、拥有低成本融资资金优势的企业,这类企业有可能会出现连续几年规模超常规增长并且给股东带来丰厚回报。最后,建议投资者在行业下降趋势中淡化估值,尤其是PE。房价只要不涨,PE 就不存在了。

成交:新房成交回升至节前水平,一线城市成交仍处低位。

(1)一手房:46 个主要城市周成交面积413 万平,同比/环比分别变动+20.1%/+38.6%,房地产成交量逐步回升至1 月周均水平,但成交量较高的依然是二、三线,一线城市成交仍处低位。一线城市合计成交57.1 万平米,同比/环比变动-1.6%/+121%,成交指数为9.1(以2011 年11、12 月的周均成交量为指数10 计算,下同)。22 个二线城市成交合计243 平方米,同比/环比变动+24.8%/+41.9%,成交指数为11.1;20 个三线城市合计成交113 万平方米,同比/环比变动+23.9%/+11.9%,成交指数为17.6。

(2)库存:商品住宅库存同比上升9.7%,三线城市增幅较大。上周26 个城市一手房可售套数143.4 万套,同比/环比变动+9.7%/-1.0%,根据月销售数量统计去化周期为21.3 个月,较上周上升2.7 个月,较去年同期上升6 个月。库存方面,一线城市同比下降3.8%,二三线城市同比增长8.7%和19.8%。去化方面,一二三线城市需去化14.5、23.1、23.2 个月,同比分别变动5.6、6.3、2.9 个月(3)二手房:16 个城市二手房成交整体仍处在低位,环比仅回升5.5%,同比下降25.2%。

流动性:节后资金回流,货币市场利率大幅下降,央行重启正回购。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻