房地产行业:利空来袭,但尚未完全暴露

我们依然维持地产无机会的观点,虽然目前地产龙头公司股价已近破净,但整体来看地产的利空尚未完全暴露,周末的负面消息也将短期影响市场情绪。解铃还须系铃人,过去半年地产股的下跌来自于流动性恶化(跌估值),未来地产的估值修复依然需要流动性的配合,虽然希望比较渺茫。地产蓝筹短期并无机会,对地产板块的机会更多来自题材,我们继续推荐城投控股(600649),看好其国企改革进程与环保转型。

周末三大利空来袭。兴业银行收紧对象主要为夹层融资和供应链金融,对开发贷而言,事实上过去半年银行一直有不同程度的收紧,主要制约因素在于流动性,我们认为未来不排除银行进一步收紧开发贷的可能,对开发商资金链造成负面影响;个人房贷业务,媒体报道南京等城市首套房贷部分银行已上浮30%,我们对上海地区银行的调研反映,首套房贷利率1月底之后几乎已无折扣;楼市而言,成交淡季,杭州等城市部分楼盘大幅打折。

我们对未来楼市的走势依然不乐观。1.供应问题,过去10年中国楼市基本3年一个周期,按一年的地产开工-销售的开发周期,两年拿地高峰之后一般都会迎来一年的楼市回落期,12、13年均为拿地高峰,14年楼市整体供应相对充足,类比可参考05年、08年、11年的情况;2.需求问题,利率市场化后,实际利率的推高导致房子实际已失去投资价值;3.流动性问题,一方面影响资产价格水平,另一方面也会直接影响需求,表现在房贷收紧及发放延缓。

对房地产开发投资和宏观经济的影响负面。一般来说,楼市的先行指标是流动性,大致领先楼市3~6个月,因此,13年年中流动性环境恶化之后,4季度和今年上半年的楼市低迷是可以预料到的,短期依然看不到好转的可能。楼市销量领先新开工和开发投资约6个月时间,在销量同比增长高峰已过去、而增速低点尚未出现的当下,可以判断房地产开发投资和新开工的增速低点仍未出现。如果上半年楼市维持低迷,开发商资金回笼不畅,考虑年中会有一波信托兑付的小高峰,那么对楼市和开发商资金链的影响将会雪上加霜。 基数问题上半年均会存在。考虑到13年上半年为楼市成交高峰,14年上半年楼市销量大概率为同比负增长,对地产股基本面而言签约金额和业绩增长的问题日益突出。