对房地产企业再融资方案点评:再融资或不限保障房项目,再次打开板块重估空间

再融资或不限保障房项目,全面放开再融资再次打开板块重估空间。此前,新湖中宝公布的55 亿元融资方案中全部用于棚户区改造项目,方案公布后市场预期对于此次监管层对房地产企业再融资开闸的限制条件中,是否包含保障房开发项目为重要审核依据。但宋都股份的再融资预案显示,其15 亿元募集资金将全部用于面向刚醒需求的商品住房项目建设,项目包含南京南郡国际花园和杭州东郡国际三期项目。若方案获批,则意味着是对房地产企业再融资的全面放开,大大超出市场此前对再融资放开范围的预期,打开板块重估空间。

短期来看,股权融资直接利好上市公司盈利能力和投资能力,我们测算130 家A股地产类上市公司若整体名义利率下降100bp,2013 年全行业净利润将平均增长4.22%,2014 年平均增长6.51%。目前已有金丰投资、北京城建、金科股份、招商地产等多家上市公司处于停牌状态,未来将不断释放利好消息。长期来看,目前130 家A 股地产公司的资本结构中银行贷款占24%,债券占3%,预售账款占25%,权益资本提供26%的资金,应付账款及其他应付款提供22%的资金,同时还有大约占总资产15%左右的表外负债(主要为未付土地款)。在上述资本结构下,再融资重启能在很大程度上替代传统资金供给,而上市地产公司将率先完成资金结构的优化调整,长期有利行业集中度提升。

房产税扩容影响有限,成交也有望环比改善。目前地产板块的负面因素仍然为未来政策的不确定性,日前媒体再次报道房产税扩围,作为长期政策手段的“最后一只靴子”,我们认为针对增量房源或高端住宅的征收无论是对购房人购房成本或地方政府收入贡献都影响有限。而6、7 月份的销售环比减速也渐进尾声,随着旺季到来我们预计成交环比有望改善。伴随行业成交改善及房产税等政策靴子落地渐进,板块也将进入更良好的估值改善通道。

建议投资者积极参与板块估值重估。再融资主题下我们建议投资者积极参与,并关注三条主线的标的:一是拥有保障房项目的上市公司,如长春经开、首开股份、中天城投,福星股份等;二是有重组预期的公司,如深振业、深长城、广宇发展等;三是可以非住宅开发类业务增发的公司,如华侨城等。而由于再融资的开闸预期将提升板块整体估值,估值较低,流动性较好、业绩成长稳定的大小白马型公司也是良好标的,我们重点推荐:招商、保利、华夏幸福、荣盛发展。

风险提示:房价快速上涨带来的调控加紧的风险。