房地产行业2013年二季度投资策略:调控政策升级,短期博弈加剧

政策细化升级有望稳定市场预期

政府换届和经济复苏延续,宏观政策维持中性。“国五条”在2010年新“国十条”基础上增加了个人所得税、房产税扩容、二套房贷调整等内容,但“国五条”地方细则仍有回旋余地;预计二季度市场不会重现断崖式下跌,购房者观望增加,扭转房价过快上涨的预期。

调控加剧供需波动预计行业呈现“N”型走势

调控加剧今年行业供需波动,预计行业出现“N”型走势。从需求端看,若地方严征二手房所得税,二手房成交或在Q2萎缩,短期内部分需求会溢出到一手房市场,而一线城市新增供给不足,所以仍面临房价上涨压力;二线城市则可能出现“量缩价稳”;中西部地级以下城市房价下行压力最大;由于一、二手市场联动关系,最终成交量都会出现下滑,实际的“挤出效应”有限。从供给端看,Q1已完工未售面积虽有所回落,但仍处于绝对高位,二季度成交量的变化直接影响投资增长和新增供给。

投资平稳增长行业内部分化加快

首置首改为主的刚性需求是当前市场主流,受调控影响有限,二季度刚需仍能支撑市场平稳增长;目前开发商资金状况和调控经验都远胜于去年,所以投资与新开工表现预计会略好于去年同期水平。不同区域、城市和产品间分化将更加明显,刚需和改善产品热销,大户型积压严重。

产品结构合理、融资渠道畅通、周转较快的开发商有望脱颖而出。

投资建议:

未来三个月,维持行业“中性”的投资评级

行业估值再度跌落历史底部,一季度地产领跌大盘已部分反映了“国五条”预期,估值优势明显,行业2013年业绩锁定高;各地调控细则留有余地,若二季度政策面和基本面平稳,地产板块可能出现估值修复的反弹行情,但高度取决于基本面和政策面配合。

行业内部分化加剧,投资上可把握“一二线”+“高中低”+“主题投资”的逻辑,即选择布局一、二线城市的公司(招商、滨江);选择经营坚持“高周转、中档房价、低负债”的公司(荣盛、大名城、珠江实业);选择区域升级、城市更新、市政旧改、业务转型下的主题投资机会(*st国兴、中华企业、云南城投)。