房地产行业研究周报:土地市场翘尾明显

一线成交涨跌互现。本周北京成交21.2万平方米,环比下降26%,高于年度动态周均9%;上海成交52.5万平方米,环比上升32%,高于年度动态周均92%;深圳成交9.2万平方米,环比下降7%,高于年度动态周均31%;三市当前去化周期分别为5.1、4.5和11.5个月。而本周重点监测的 15个二、三线城市中,有9个城市的成交环比上升,平均上升30.1%,其中升幅居前三的是长沙、福州和青岛,升幅分别为70%、54%和38%;其他6个城市成交平均下降13.9%,降幅居前的是厦门、武汉和无锡,分别下降48%、16%和8%。

二手房成交情况

本周北京二手房成交 43.9万平米,环比上升15%;深圳成交17.5万平米,环比上升21%;13.5万平米,环比上升30%;7.3万平米,环比下降16%。四城市本周成交量分别为52周动态周均的81%、51%、72%和21%。

行业点评

地价年末翘尾。年末由于一些优质地块推出,以及全年销售回暖使得房企资金情况相对好转和库存补充需求增加,年底土地成交和价格均有上升。

12月17-23的一周中指监测重点公司拿地溢价率平均达到30%,最高位134.7%;以10月1日为界,前后重点公司拿地平均溢价率分别为和5.8%和20%。由于年底房价地价均出现翘尾现象,中央也更多开始研究从增加土地供给来源,调整土地供给方式等方面进行改革。

国土部酝酿存量用地新规。报道称国土资源部开始研究将“放权让利”作为存量用地管理新规基本原则的可行性,主要涉及三方面:一是鼓励社会各方参与存量用地开发,包括允许原土地使用权所有人自行开发;二是妥善处理历史遗留问题,对历史遗留的用地问题“从旧、从宽”处理;三是制订政府与土地权利人利益共享政策。

国土部调研工矿企业存量用地入市和农村集体用地局部有条件入市情况。

据21世纪经济报道消息,国土部正在北京、上海等多地调研,酝酿新的土地供应政策,其中工矿企业存量用地入市和农村集体用地局部有条件入市情况的被重点调研。

国家土地总督察约谈违法用地情况。报道称,28日贵州遵义、山东聊城、青海海东和安徽宿州等11个违法用地最突出的市县被国家土地督察约谈。

从分布上看,土地违法以四线城市为主。

住建部表示明年将继续调控。住建部25日表示,明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施,坚决抑制投机投资性住房需求,支持合理自住和改善性需求。

投资建议

上周房地产周涨幅为 8.66%,在各行业中排名居首。主要是媒体对房价上涨的解读被市场理解为政府对房价容忍度提高,而地方政府对城镇化配套措施的出台时点也超出预期。由于目前龙头公司配置比重已经较高,建议提升房价上涨较快和市净率较低的区域公司配置比重,推荐万科、招商、金科股份、北京城建、荣盛发展。