房地产行业研究周报:又到推盘季

新房成交情况

一线成交全部下降。本周北京约成交19.4万平方米,环比下降32%;上海成交23.9万平方米,环比下降13%;深圳成交7.2万平方米,环比下降27%;三市成交量分别为52周动态周均的114%、102%和123%;去化周期分别为5.2、7.9和10.7个月。

本周重点监测的15个二、三线城市中,仅有4个城市环比上升,平均升幅为21.6%,其中惠州的升幅为最大,为28%;其他11个城市均环比下降,平均降幅为22.9%,降幅最大的城市为无锡,降幅达到43%。

二手房成交情况

北京本周二手房约成交23.7万平米,环比下降22%;深圳成交14.7万平米,环比下降15%;天津成交7.5万平米,环比下降29%;杭州成交11万平米,环比上升39%。四城市成交量分别为52周动态周均的110%、159%、113%和250%。

行业点评

8月房价增幅回落,9月首周样本城市均价回落。根据中指数据,8月全国百城房价指数环比上涨0.24%,增幅回落0.09个百分点,房价上升城市也减少7个为63个。根据wi d的日成交数据,9月1-6日,上海、深圳、天津和宁波成交均价较8月平均水平分别上升3%,下降15%、14%和26%,房价上涨预期略有缓解。

房产税扩容方案未定,会充分考虑居民基本住房需求。媒体报道,近日国税总局在回复网友留言中表示,扩大试点方案以及细化的征收标准和办法尚未最终确定,会充分考虑居民基本住房需求,对属于基本住房需求的部分予以一定的税收优惠。

国税局也肯定了房产税的作用,表示增加住房持有成本,有利于引导购房者理性地选择居住面积适当的住房,促进土地的节约集约利用,缩小社会贫富差距;但认为对房价影响不大,表示决定房价高低的关键是供求关系,调控房价、保持房地产市场的健康运行需要财政等经济措施与行政措施相互配合”。

深圳公积金贷款月底启动。新闻报道,深圳已经敲定中农工建、交通、招商和平安7家银行作为住房公积金委托贷款银行,月底将可以办理住房公积金贷款。根据《深圳住房公积金贷款管理暂行规定(征求意见稿)》,深圳公积金单笔额度最高50万元,与配偶或父母一并申请可达80万元。

投资建议

根据搜房网的统计,9月主要城市推盘量有所增加,北京计划推盘35个,较8月实际推盘增加15个;上海计划推盘43个,较8月实际推盘增加6个。目前市场去化率稳定,随推盘量的增长,九月份成交的再次环比上升比较确定。

上周地产股的反弹是对前期超跌的修正,未来影响板块投资的重要因素仍是房价的变化,如果房价再次上涨超预期,会影响板块的反弹高度,我们认为四季度改善性住房入市比例会提高,房价反弹压力仍比较大。重点公司中,建议关注万科,保利,金地,招商,华侨城,阳光城,中南建设,荣盛发展等一二线龙头。此外,由于地产新开工开始筑底回升,建议投资者关注地产上游产业链的投资机会。