房地产行业2012年日常报告:裁判判擦边球出界运动员是不是就不打了

事件2月27日,上海公布了《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》,明确了本市户籍的定义,即指具有本市常住户口的居民,以及有本市单位职工集体户口的居民,而并非前期所说的也包括了“外地户籍居民持长期居住证满三年人群”。此时出台新规定,我们认为还是中央不认可上海对户籍的定义,以及可能对房地产调控带来的负面影响,所以地方再次修改。

评论背景一:成交回升近期成交量的回升可能触动中央的神经,因为地产的量和价是一对辩证的关系,目前是处于价跌量升的良性阶段,近期降价促销项目的去化水平比较令开发商满意,但如果量回升过多说明定价便宜了,价格有反弹的压力,而近期导致成交回升的原因是什么呢?我们认为既有季节性因素,也有政策产生的效果。因为决定购房行为是否发生的很重要因素是预期,各地方政府年后频繁出台政策,实际效力暂且不谈,但对购房者的预期还是会产生很重要影响,政府救市新闻的充塞媒体,是引爆刚需的导火索。目前有必要让市场再次冷静下来,否则会影响地产调控效果。

背景二:本身与中央支持首置的方向不符上海前期提出的持三年居住证可享受上海户籍的买房待遇,实际上是扩大的二套房的购买群体,据媒体报道:上海统计局09年3月曾披露,持有一年期以上居住证人口67.1万人,这部分人口目前已经基本达到购买二套房条件,如果这部分人进入市场,其性质多为改善或投资性购房,与中央提出支持首次置业的调控方向也并不契合。

事实已消除无量下跌的担心市场中对行业较为担心的是会出现“下跌无量”的情形,即由于房价下跌预期形成,购房者会加重观望情绪而不会出手,如果股票在下跌过程中会更无人问津,但我们多次强调,房子和股票存在属性上原则区别,股票只有投资属性,而房子还有消费属性,是基本品和消费品。房地产行业的政策需求弹性非常之大,目前仅有首次置业贷款政策的微调和地方政府层面政策即释放出刚性需求,我们不必担心行业陷入基本面的长期下行周期,也不必过渡担心行业的价格需求弹性不够充足,上市公司目前的估值水平仍比较可靠。

地产销售周期领先地方财政周期本次上海政策的修改,有点像中央政府作为裁判员,判定上海市这个运动员计划打出的擦边球出界了,但擦边球作为一种有效的得分手段,运动员往往不会因为其难度高而因噎废食。并且地方出台政策比实际比赛中打擦边球结果却出界了风险还小,因为地方也并没像比赛中失误被罚分,至多是再次重新修改。

所以未来地方刺激行业的行为和方向不会改变,因为地产的销售周期明显提前于地方财政周期,如果不令市场尽早回暖,地方未来的财政压力将会非常明确的被预料。因为地产的建设周期长,从销售变化到开发商追加或者缩减新开工有一定的时滞。而目前土地的分期付款方式也会导致地方政府在获得相关现金流方面落后于市场当期销售。如08年住宅销售额出现17%的负增长,但当年财政收入仍保持了22%的上升,但在09年地方财政增速开始下滑至14%,尽管当年住宅销售额实现了81%的高增长。

为中央鼓掌我们认为中央本轮对房地产的调控思路和态度都值得称道,因为调控房价本身即是复杂的系统工程,在市场出现可能干扰调控方向的因素,中央及时的出手,有利于房价向既定的理性回调目标发展,如果出现房价的反弹,才令人担心地产股的前途。中央和地方的深层政策博弈也完全符合我们对上半年政策方向的判断,我们认为行业正在按既定的方向实现自身的调整周期,只有房价的理性回调和地产新开工的下滑才是终结调整周期最好的标志,中央的科学管理让我们相信这一目标能够实现,而地产股股票已经开始进入反转周期,继续建议增持地产股,推荐保利地产、金地集团、鲁商置业、荣盛发展、中航地产、福星股份、冠城大通、中南建设、滨江集团。