房地产行业研究周报:成交未恢复至节前水平

新房成交情况 成交有所恢复但未达节前水平。北京成交5.3万平方米,较春节期间有明显回升,较节前一周下降29%;上海成交13.8万平方米,较节前一周下降28%;深圳成交1.5万平方米,较节前一周下降18%;三市成交量分别为11年周均的39%、61%和31%;三城市去化周期分别为20、11和40个月。

本周重点监测的二、三线城市有 4个恢复到节前一周水平,较节前一周平均上升19%;其他城市平均较节前一周下降45%。恢复到节前水平的四个城市为昆明、成都、重庆和福州,升幅分别为39%、17%、14%和4%;成交较节前一周下降较多的是苏州、南京和惠州,降幅分别为-61%、-60%和-51%。

二手房成交情况 北京本周二手房成交 6.6万平米,环比节前一周下降15%;天津成交2.5万平米,环比节前一周下降32%;深圳成交1.9万平米,环比节前一周下降53%;杭州成交1.1万平米,环比节前一周下降46%。四城市成交量分别为11年至今周均的36%、39%、16%和45%。

一周行业要闻 重庆房产税征收约为 1亿元。重庆财政局近期对媒体披露,截至11年11月底,重庆应税住房有8563套、210万平米,征收率在99%以上,全年征收金额达1亿元。房产税征收以来,对住房供应结构影响较大,2-11月重庆100平米以下住房供应量占比54.5%,同比上升了17.8%。另一方面,根据中指数据,重庆11年土地出让金为819亿元,远高于房产税金额,短期内房产税对土地出让金的替代作用较小。

北京经适房封闭运行。2月1日北京发布《北京市贯彻〈国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见〉的实施意见》,明确将对经适房实行封闭运行:新购买的经济适用住房确需转让的,由经济适用住房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购。此前的规定为经适房满五年可上市交易,但应补交土地收益等价款。意见尚未规定具体实施时间和办法,我们预计施行后,会减少市场存量房供给,但另一方面也将降低有能力购房群体争取经适房的意愿,进而减少对商品房购买需求的挤占。

国务院常务会议强调巩固调控成果。31日国务院常务会议上温家宝总理表示:要继续搞好宏观调控。巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。从此前的坚定不移搞好房地产调控到巩固房地产市场调控成果,表述上有一定转变,说明中央开始认可目前已经取得效果。

投资策略 12年全年的政策面可能呈现为中央坚持而地方在自身权限内寻求放松的局面,这能够使需求面得到一定的改善和能够加速行业分化,结构以刚需为主、具有品牌优势并且销售策略积极的公司有望逆势扩大市场份额。未来随房价下行趋势的形成,地产股估值水平将逐步进入回升阶段。推荐关注有能力在行业分化中获益的的万科、保利、中航地产、金科股份、福星股份和荣盛发展。