房地产行业周报:行业之冬,“价跌”遭遇“量缩”

近期,除了媒体热衷各地方房价下跌的报道,诸如万科、龙湖、绿地、中海等龙头开发商发动的“降价潮”吸引媒体关注,加重了市场“房价要下跌”的预期,统计局18日公布的10月份全国70个大中城市新建商品住宅价格变动情况更证实了这一趋势。

全国新建商品住宅价格环比下跌城市个数明显增多,降价幅度扩大。10月份,70个大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨城市16个,环比上涨城市个数比8月、9月减少8个,平均上涨幅度为0.14%,环比9月下降0.04个百分点;新建商品住宅价格指数环比下跌城市34个,下跌城市数比9月环比增加100%,平均跌幅0.36%,跌幅比9月扩大0.12个百分点。10月,商品住宅价格环比持平城市20个。

长三角部分城市开始出现价格同比明显下滑,泡沫较重城市开始去泡沫化。10月份,全国70个大中城市中,仅温州、宁波2个城市新建商品住宅价格当月同比下降,温州跌幅为5.5%,宁波跌幅为0.2%。其余68个城市新建商品住宅价格当月同比均出现上涨,平均涨幅3.27%,比9月平均涨幅(3.89%)下降0.62个百分点,涨幅扩大城市由9月的7个下降至6个,涨幅回落城市维持59个。乌鲁木齐、长沙、广州的涨幅居前三位,大理、宁波、温州的涨幅居后。

房地产降价初期,潜在购房者观望情绪变浓,对市场成交造成的影响显而易见,价格下跌,成交量萎缩,我们预计这种行业经营趋冷的趋势至少将持续至明年中期,量价基本面继续调整,政策才有转向的可能。从我们追踪的26个城市来看,在10月份商品房市场冷淡收场之后,11月成交量继续下滑。10月份,一线城市(北、上、广、深、杭)周平均成交16.5万平方米以上,11月周平均水平下滑至12万平方米;10月份,二线城市周平均成交14.5万平方米,11月周平均成交11万平方米;10月份,三线城市周平均成交6.5万平方米,11月周平均成交4.5万平方米。

我们认为短期房地产市场价格下跌、成交量下滑致使房地产开发商经营进入“冬季”,行业基本面向下调整,抑制板块上涨动力,相对收益有限,然而这种调整有利于调控政策周期的转换,基本面下行风险集中释放后,行业中长期趋势性机会才有可能出现。维持行业中性评级,长期建议关注财务状况良好、销售业绩锁定的龙头公司(万科、保利)以及不受限购政策影响的商业地产、工业地产公司(华夏幸福、金融街、世茂股份、华侨城等)。