房地产行业第42周周报:银行变脸,房企遇难关

中国住房的市场化实施得益于住房金融的推出,银行对于房地产行业,在政策放松时期对供给和需求同时予以支持,而在政策调控时期也对双端进行封卡。目前,房地产业再次遭遇银行变脸,资金、需求齐遇难关。

回顾1998年实施住房体制改革以来,银行作为房地产调控的金融政策践行的终端,每次都发挥着或支持、或封卡的强大威力。 1998年-2002年:鼓励发展房地产市场à房地产开发资金来源中国内贷款平均同比增长率为26%;银行首次开始实施住房按揭政策,并下调公积金贷款利率à住房走向市场化,房地产投资开始热起来。

2003年-2005年:国家开始调控房地产,抑制房地产投资过热à严控信贷,提高门槛,从2004年7月至2005年底,房地产开发资金来源中国内贷款同比增速下降至月均不足10%;二套房提高首付比例à04年至05年,房屋新开工同比增速平均为14%,下降至1998年以前的水平,供给总量增速回落。

2005年-2008年:针对供给增速下滑,开始调控住房需求总量和结构à提高进入房地产行业门槛,自由资金必须超过35%;提高首付比例至3成,连续六次提高住房贷款利率à住房成交量首次出现负增长,房价开始下跌。

2008年-2009年:紧缩政策松动,系列新政支持房地产à房地产项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%;将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%à从09年3月开始,全国商品房销售面积同比增速恢复为正,到09年底同比增速高达50%。

2010年至今:新一轮最严的紧缩调控政策à供给端,开发商资金来源遭严控:多次上调利率和存款准备金率,银行信贷额度剧减,开发商商贷款变得极为困难,11年1-9月,房地产开发资金来源中国内贷款同比增速平均为5.5%,降至04年、08年下半年的水平,预计未来市场供应量增速将会大幅下滑。需求端,居民购房支付杠杆遭削弱:除限购政策以外,提高首付比例、贷款利率,近日,媒体报道多地银行上浮首套房贷款利率5%-20%不等,2011年1-9月房地产开发资金来源中个人按揭贷款同比增速始终为负,为09年以来首次转为负值。

银监会主席刘明康近日宣称银行可承受房价下跌四成,官方的说法表明银行已在本轮调控过程中从供给端开发贷款、需求端购房按揭贷款双重封卡,控制风险水平。今年销售不旺,除受限购影响,与银行端控制按揭贷款密不可分,且目前降价现象在一线城市城市已经日渐凸出,房企资金“开源”受阻,必然以“节流”应对,预计明年房地产投资下行,政策无转向,销售未起色,维持行业中性。