房地产开发行业点评:房价仍有结构性反弹压力,限购范围扩大

媒体报导了7.12日国务院常务会议相关内容,中央认为“部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松”,会议形成了落实房地产调控的五点意见,其中关于对“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”超出市场预期。

评论。

限购范围的扩大在市场预期之外,因为近期舆论导向为各地房价开始下降而并非出现反弹压力,而此时政策加压我们认为主要有两个原因,一是根据刚出台的6月份数据,房地产投资和地产新开工依旧保持了高增长,短期还不需要担心地产下滑对经济产生的负面影响,依旧可以对房地产继续调控;二是不同等级城市成交量的分化更加明显,也即近期中小城市的成交明显强于大城市。因为我们每周所跟踪的30个大中城市6月份成交与5月环比基本持平,但6月份全国成交面积环比5月上升了43%,虽然6月份数据由于统计原因会是一个比其他月份明显偏大的数值,但全国数据明显的环比上升和大中城市数据持平说明全国整体成交量的增长主要来自中小城市,交易量没有明显萎缩自然表明中小城市房价存在一定反弹压力。

既然中央要求对房价上涨过快的二三线城市出台限购,预计未来相关地方政府会陆续出台限购细则。根据统计局每月公布的70个大中城市房价统计数据,目前尚未实行限购的36个城市中,自年初至今连续环比上涨的有21个,占58%,其中唐山、秦皇岛、大连、丹东、扬州、洛阳、徐州、济宁、惠州、桂林等城市近期环比有加速上涨趋势,有可能纳入下批被限购范围。

保障房建设加速。会议指出1-6月份全国保障性住房新开工超过500万套,超过全年目标任务的50%。据媒体报道,前五月保障房的开工率还仅为34%,在数据公开后各地方明显加大了开工速度,6月单月新开工量约为160万套,预计在地方行政问责的压力下,全年完成1000万套开工计划可能性较大。而本次会议也明确给出了保障房全年竣工400万套的目标,将同比增长33%,我们预计商品房将竣工580万套,保障房与商品房的套数比例将达到1:1.45。

投资建议。

由于中央要求限购范围的扩大超出市场预期,短期地产股股价会受到抑制,尤其对荣盛发展和中南建设等中小城市开发商的估值水平影响更明显。但对于项目位于已实施限购城市的开发商则环比影响不大,如雅戈尔、华业地产、北京城建等公司。我们认为从中期投资角度,结合目前相关公司的估值水平,可以逢低增持估值具有安全边际,且基本面环比受限购影响较小相关公司,重点关注万科,保利地产,雅戈尔,南通科技,华业地产。