房地产行业研究周报:各地方房价控制目标即将公布

新房成交情况

上海降幅较大,北京深圳略有回升。北京成交10.8万平方米,环比上升26%,低于11年至今周均24%;上海成交18.3万平方米,环比下降25%,低于11年至今周均27%;深圳成交4.7万平方米,环比上升16%,低于11年至今周均21%。三市去化周期分别为15.4、4.7和7.4个月。

本周重点监测的二、三线城市有15个成交量环比上升,占比58%。成交量上升最大的是哈尔滨、温州和成都,幅度分别为129%、64%和51%。成交量降幅最大的是长沙、天津和泸州,降幅分别为-19%、-17%和-16%。

二手房成交情况

北京本周二手房成交23.6万平米,环比上升11%;天津成交8.3万平米,环比下降3%;深圳成交20.8万平米,环比下降23%;杭州成交1.9万平米,环比上升186%。四城市较11至今周均成交分别下降28%、5%,上升16%和下降27%。

均价方面,天津、深圳环比下降2%和18%,杭州环比上升15%。

土地市场

本周北京、深圳无推出无成交;上海推出5宗15.6万平米,无成交。

本周二三线城市中大连推出量最多,推出10宗116.7万平米,其次是佛山推出5宗56万平米;成交方面仅有佛山和宁波有地成交,成交量分别为1宗4.2万平米和1宗1.7万平米。

地方政府控制房价细则目标即将公布

“国八条”在一月底出台时明确要求各地方政府在三月末出台当地房价控制目标,但由于较为敏感,目前仅有贵阳、银川、昆明和太原四个城市出台细则,有新闻称深圳房价控制目标也已经制定。其中除贵阳提出新建住房增幅不高于2010年全国均值外,其他四市均提出不高于GDP和人均可支配收入的增长幅度。

而根据统计局公布的10年数据,全国商品房均价涨幅为6.8%,GDP增幅10.3%,人均可支配收入增幅为11.3%。据此推算,11年已公布房价控制目标大多在10%的水平,并不严厉。

但据媒体报导,深圳细则可能制定为新建普通住宅均价控制在10年水平,实质传递政府希望房价出现一定程度下跌,严厉程度超出其他城市。

投资策略

未来即将进入各地方房价控制目标公布的密集期,预计部分热点城市具体细则可能较为严厉,而其他大多数城市将参考当地收入或GDP增速制定房价的同步增幅目标,意味着容忍房价有10%左右的上涨。而近期房价已得到控制,行业层面的利空政策将逐步出尽,不利因素仅有通胀连锁带来的货币紧缩政策。考虑目前地产股估值水平处于历史低点,而未来销售未必如市场预期那样悲观,建议买入抗风险能力强的行业龙头以待反弹,推荐万科、保利地产、金地集团和招商地产。