房地产行业:对放松限购不可期望过高

近期经济形势严峻,市场中关于放开房地产限购的预期逐渐增加。对此,我们认为不可期望过高。

全面放开限购完全不可能。目前虽然经济较差,但房价在高位,房地产开工和投资也在高位,中国已不大可能再寄希望于释放房地产的增长来拉动经济。此外,花了3年时间建立起来的刚需主导的相对健康的房地产市场,在楼市抑制投资投机需求的长效机制未建立的时候,全面放开限购将变成投资、投机市场。事实上中央对涉及限购政策的调整始终非常谨慎。在2011年全面限购后,2012年的保增长也很困难,中央对地产政策的态度也的确稍有缓和,但中央只是默许了地方政府出台的各种公积金贷款放松、普通住宅标准调整等非核心政策的调整,所有涉及限购变化的政策一律被叫停。

放松的时机并未到。跟以往两次放松相比,目前楼市并不差,完全不需要放松,放松的效果也不会很好。今年以来,一二线城市楼市虽然我们跟踪的40个城市销售数据今年以来同比下滑较为明显,但2013年上半年的基数过高,参考意义不大。与2012年同比数据意义更大,这一数据目前仍有正增长,目前还未有出现全国性的楼市降价。从房地产投资的情况看也较为良好。

放松的力度会很小。少数城市限购可能会松绑(如温州),但松绑空间很小,对需求改善幅度会非常有限,最多是误伤刚需的政策需要纠偏。

过去的限购政策大体是合理的,但也有少数刚性的改善需求受到不合理的政策的影响。如外地户籍家庭在满足限购条件后,仍然只能拥有一套住房,改善受到影响。未来如果地产极差需要稳定市场的时候,可能会放开符合条件的外地家庭的第二套房。另外,认房又认贷的政策也有可能在未来会改善。但这些纠偏性的政策不足以使行业转向。

总体看,我们认为中国的房地产价格、开工量、投资都在高位,地产已经不大可能成为带动经济的引擎。在长效机制建立前,限购不可能全面放开,中国也不可能寄希望于投资、投机需求来主导楼市。经济快速下滑的背景下,少数城市可能会将误伤刚需的政策进行纠偏。从时间点来看,目前行业基本面尚可,完全不需要放松,即使放松也未必会收到好的效果。

未来地产行业的调控政策应该是遵循底限思维,不会有大的变化,地产股的趋势机会来自于基本面筑底后的回升。我们继续强烈建议关注京津冀主题,推荐华夏幸福、首开股份、金隅股份。

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