国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知点评:政策一步到位,楼市调整在即

事件:国务院17 日发出“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”, 主要内容包括:从加强地方问责;对局部楼市失控重点出击,限制第三套房和异地购房贷款;酝酿进一步税收政策;将住房销售价格和保障性住房配建比例纳入土地出让合同;在今年7 月前公示2010-2012 年全国保障住房建设规划;股东不得违规向开发商提供融资便利;地方政府对本地房企进行经营检查并将结果在6 月底前报国务院;新闻媒体加强正面舆论引导。

政策点评:政策全面出手,与07 年有较大差异。此次国务院发布的国十条政策,是对14 日国务院会议精神的全面铺开。我们认为,与以往调控政策相比,本次调控可谓一步到位,滴水不漏。与07 年的调控政策相比,在调控主体和手段方面有较大差异。07 年更强调信贷收紧,目前是从增供给、抑需求多角度出手,更有利于房地产市场的长期健康稳定发展。

楼市调整在即,量缩不可避免。我们认为,新政策既打压削弱了投资需求和改善性需求,又促进了短期供给的增加,供需状况将在短期内发生较大改变,从而引导大众对房价预期从看涨到看跌,加重市场观望心理。因此短期内只有特别急迫的刚性需求会出手买房,楼市销量的大幅下降难以避免。房价方面,二手房价会率先调整,新房价格在开发商资金充裕的支撑下,调整时间将滞后1-2 个季度。

新开工计划的下调将在下半年体现。从08 年的情况看,新开工面积的调整, 会滞后销量半年左右时间。由于经历了08 年的调整,开发商的经营策略会更加灵活,以销定产将是普遍趋势。因此,我们预计二季度销量的下降, 将影响开发商下半年的开工计划,可能尤其在四季度可能体现的更为明显。

政策利空出尽不构成买入理由,维持行业中性评级。上周五楼市新政概要公布后,部分机构投资者认为,由于市场提前反映了政策压力,实际出台后可视为短期利空出尽,地产股有望迎来反弹。但我们认为,短期政策出尽并不构成买入理由,因为如此重磅的政策将很快对楼市产生实质影响, 从而加大行业今明两年业绩的不确定性。我们仍维持行业中性评级,建议投资者短期内以观望为主,超跌才是反弹的机会。