北京城建:投资收益丰厚,业绩锁定性强

点评:

(1)上半年实现每股收益0.49元(按最新股本全面摊薄0.41元)。上半年公司实现营业收入4.46亿元,同比下降50%;净利润3.5 亿元,同比增长98%,归属母公司股东的净利润3.63 亿元,同比增长98%。营业收入大幅下降而净利润同比大幅增长得益于3.02亿元的投资收益(折合每股收益0.31)。

(2)上半年在售项目销售情况良好。公司实现销售面积10.24 万平方米,销售额25.13 亿元,销售回款额29.77 亿元,其中:世华水岸项目实现销售面积3.23 万平方米,销售额7.18 亿元;首城国际项目实现销售面积7 万平方米,销售额17.94 亿元。

(3)预收款项达57.5亿元,业绩锁定性强。截至报告期末,公司预收账款已达57.5亿元。在我们盈利预测模型中营业收入预测值为39亿元,目前的预收款相当于收入预测值的1.5倍,业绩锁定性强。

(4)项目储备能满3年较快发展所需。公司新增土地规划建筑面积73.5 万平方米。其中,公司通过收购世纪鸿城公司45%股权的方式,新增土地储备规划建筑面积13.5 万平方米。公司成功竞得成都市双流县华阳项目,规划建筑面积约60 万平方米。目前公司二级开发项目未结算面积约为260 万平方米;一级开发项目面积为176.3 万平方米,均位于北京。

(5)货币资金略显不足,但偿债压力小。年中公司货币资金14.44亿元,短期借款3.3亿、长期借款2.2亿,应付账款13.3亿;较低的货币资金量不利于在当前相对较好的土地市场环境中获取优质项目。

(6)盈利预测与投资评级。北京是此轮房地产调控中地方政策最为严厉的城市,我们适当调低房价预期和未来2年的盈利预测。基于北京区位与需求分析,我们仍然看好北京的房地产市场和公司项目的盈利能力。我们预计公司2010、2011年每股收益(最新股本全面摊薄)分别为1.16元(下调5%)、1.17元(下调21.5%),未来12个月目标价由18.6元(最新股本)下调至17.40元。股价的大幅下跌已过度反应房价与成交量的下跌,因此我们上调投资评级至“短期_强烈推荐、长期_A”的投资评级。